贵德县两处房地产项目营销策划方案.doc

贵德县两处房地产项目营销策划方案 青海省产权交易市场 二〇一四年六月 贵德县两处房地产项目营销策划方案 项目的优势 贵德县位于青海省东部，海南藏族自治州东南部。黄河由西向东纵贯罗汉堂、河西、河阴、河东、尕让五个乡镇，在黄河上游建制最早，历史悠久。境内山清水秀，自然环境优美，素有“小江南”之称。河谷川水地区林木葱郁，阡陌纵横，盛产瓜果，是有名的“高原瓜果之乡”。河阴镇为贵德县府驻地，位于县境中部，黄河南岸。评估对象位于贵德县纵四路和河阴镇马皇台，位于县城中心，交通便利，基础设施齐全。 项目价值分析 估价思路和采用的方法 （1）最高、最佳使用分析 根据估价对象所处的地理位置、市场背景分析、其自身特点和用途以及建筑物内布局维持目前状况使用可发挥其最大价值。 （2）估价方法选用 根据《房地产估价规范》GB/T50291—1999以及本次评估目的、评估对象的具体条件，评估人员通过实地勘察和对周边区域调查并分析相关资料后，依据评估对象的特点和实际情况，并且评估对象是以保持规划用途为最高最佳使用。该商铺可以获取类似房地产的买卖成交实例，故采用市场比较法进行评估。 估价测算过程 （1） 该商铺采用市场比较法进行评估：评估标的物为商业铺面，因在此商铺同一供求圈内可以找到相近的近期交易案例，故我们选用市场比较法进行计算，市场比较法估价思路：将估价对象房地产与近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，并对已交易房地产的已知价格进行因素修正，计算得出估价对象房地产价格。 估价对象房地产的价格V=比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数。 委估对象因素条件比较说明表 因素条件 对象 待估建筑 案例A 案例B 案例C 交易单价（元/㎡） 12000 12200 11220 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2014年2月 2014年5月 2014年3月 区域因素 离市中心距离（地理位置） 位于纵四路 位于迎宾东路 位于迎宾东路 位于迎宾西路 基础设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 公共设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 好 好 好 好 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 场地条件 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平 个别因素 成新度 十成新 七成新 七成新 七成新 装修程度 毛坯房 中等装修 简单装修 简单装修 工程质量 优良 优良 优良 优良 使用功能 商铺 商铺 商铺 商铺 物业管理措施 完备 完备 完备 完备 结构类型 混合 混合 混合 混合 物业交付方式 现房 现房 现房 现房 朝向 南北 南北 南北 南北 c区域因素调整 主要考虑各种比较实例与估价对象在交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素差异。估价对房地产位于贵德县河阴镇的次要街道，而比较实例位于该县城的主要街道，设定估价对象房地产以100为基数，则各实例调整系数实例A为108，实例B为108，实例C为108. d个别因素调整 个别因素是构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素，主要考虑面积、形状、临街状况、位置、地势、土地使用年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修标准、新旧程度、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。 修正计算表： 待估房屋及交易实例A为一面临街、交易实例B不临街，交易实例C两面临街，交易实例A、B、C均为南北朝向。故设定估价对象房地产在评估基准日以100为基数，则实例A为100，实例B为104，实例C为103. 修正因素 实例A 实例B 实例C 交易情况修正 100/110 100/105 100/105 交易日期调整 100/100 100/100 100/100 区域因素调整 100/108 100/108 100/108 个别因素调整 100/100 100/104 100/103 ×100/110×100/108×100/100×100/100=10101元/平方米 案例B价格=12200×100/105×100/108×100/100×100/104=10344元/平方米 案例C价格=11220×100/105×100/108×100/100×100/103=9606元/平方米 计算待估房地产的比准价格：区所选三个案例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估价格： 评估单格=（10101+10344+9606）/3=10017（元/平方米） 地下一层单价的确定： 通过对贵德县类似物业的调查及委估房地产的特性，应用数理类比原理确定地下一层与一层的比率为0.25:1，则地下一层单价为：2506元/平方米。 各建筑物的鉴定价格