徐州太行楼的项目市场调研的报告155页2009年.doc

徐州太行楼项目市场调研报告 众策机构 2009年8月 前 言 首先感谢徐州鼎博公司能给我们这样一个机会参与到本项目的合作。 本次报告完成的是合同约定的第一阶段的工作：市场研究部分。在历时40天的工作中，我公司组织了8人团队对徐州城市、徐州商业、徐州规划等内容进行了全面的市场调研，并对整体资讯做了深入研究、分析。同时，也为第二、第三阶段的工作做了铺垫和准备。 本报告分为徐州城市认知部分、徐州商业认知部分、 项目定位依据部分，共三大部分的内容。通过深入浅出的分析判断，形成项目总体认知和定位依据。 目 录 徐州城市认知 5 1．徐州城市认知 6 1.1徐州城市概况 6 1．2徐州位置 7 1．3徐州行政 8 1．4徐州特色 9 1．5徐州交通 10 1．6徐州旅游 12 1．7徐州人口 14 1．8徐州经济发展 15 1.9城市认知度初步总结 18 2．徐州规划 19 2.1国务院对苏北规划 19 2.2江苏省规划之三大都市圈 21 2.3徐州规划之《徐州市城市总体规划》 23 3．徐州城市环境分析 26 3．1宏观环境发展状况 26 3．2数字经济 29 徐州商业认知部分 31 1.徐州商业规划 32 2.徐州市商业 34 3徐州商圈模拟 36 3.1彭城广场商圈 36 3.2人民广场商圈 43 3.3淮海路商圈 50 3.4商圈组合分析 56 4．商业步行街 58 4.1商业步行街模拟 58 4.2户部山步行街 58 4.3宣武市场 64 4.4欧洲商城 67 4.5时尚大道 72 4.6商业步行街组合分析 75 5、百货市场 76 5．1百货市场的发展 76 5.2徐州古彭购物中心 77 5.3徐州百货大楼 82 5.4徐州金地商都 88 5.5金鹰国际购物中心 93 5.6商场百货业总结分析 98 6、专业行业模拟分析 100 6.1餐饮市场 100 6.2酒店市场 113 6.3娱乐行业 130 项目定位依据部分 138 1.1徐州主体行业及高获利行业模拟 139 1.2徐州成功商业项目必备方向 143 2．其他城市借鉴项目 144 2.1借鉴项目特点 144 2.2上海新天地 145 2.3宁波老外滩 150 2.4上海新天地与宁波老外滩分析 153 徐州城市认知 1．徐州城市认知 1.1徐州城市概况 徐州城市大定位——国家历史文化名城,全国交通主枢纽,中心城市,商贸都会帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时， 把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。徐州市位于江苏省的西北部。尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州1953年1月徐州市正式划归江苏省直辖，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）中国历史文化名城 中国优秀旅游城市中国品牌经济城市 中国投资环境百佳城市全国金融生态环境50强城市浙商（省外）最佳投资城市亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一全国造林绿化十佳城市国家环保模范城市 国家园林城市全国科教兴市先进市中国书法名城全国无偿献血先进城市全国双拥模范城 交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。铁路、公路、水运、航空、管道五通汇流全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有徐州一个城市） 国道 311国道（徐州—西峡）全长：1748公里 104国道（北京—福州）全长：2024公里 205国道（山海关—广州）全长：3160公里 206国道（烟台—汕头）全长：2375公里 310国道（连云区—天水）全长：1613公里 高速公路1、连霍 2京沪 3京福 4徐宁 5徐济（建）徐州至北京、上海、西安等国内主要城市均已实现全程高速，南京、合肥、郑州、济南、连云港等周主要大城市实现高速公路相通铁路全国第二大铁路枢纽徐州站是中国第七大火车站京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路）交点，及在建京沪高铁，徐兰高铁和规划的京福高铁交点。徐州通，则全国通”。 “中国铁路之咽喉”航空淮海经济区最大的民用机场徐州观音机场简介绍------航站楼建筑面积为2.3万㎡，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。航运徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一 　　万寨港是国家级内港 　　邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任！