德州河东新城中心区的项目前期的的策划.ppt

商业驱动模式：双MALL+全功能都市体验场 商业 百货MALL 家居MALL 全功能都市体验步行街 红星美凯龙家居体验中心 树立项目品牌和形象 形成商业聚集，带动相关企业入住 商业活力中心，商业聚集地 是其他物业长期增值的保障 借鉴万达模式，引进主力店 作为双MALL的补充 以休闲娱乐、餐饮、配套服务为主 形成特色化经营 双MALL驱动——【安全模式】 单MALL先行，量力而为，后续开发，长期盈利 项目后期 确立双MALL驱动模 式，树立高端定位， 通过概念给到客户期 待和信心，启动家居 MALL，招商同步 项目中期 项目初期 视开发资金实力和招 商情况择时启动另一 MALL的开发，并进 行统一招商和运营管 理 通过长期持有，获得 源源不断的现金流， 成为项目成功开发的 利润主体，并实现物 业长期增值 全功能都市体验场——【德州新天地】 全都市体验场 城市会客厅 区域级商业 休闲娱乐、餐饮 美食天地 城市级商业 世界各地特色美食 家电体验中心 城市级商业 国美或苏宁主力店 儿童娱乐天地 区域级商业 儿童娱乐早教中心 商务体验中心 区域级商业 服务于办公的休闲健身中心 全功能都市体验场——城市会客厅 聚会 健康 娱乐 朋友聚会、商务宴请、家庭娱乐，应有尽有，满足不同消费需求 ——德州活力新城，城市发展引擎 项目定位 改变城市格局的力量 承载改变德州城市格局发展梦想 开创城市发展崭新领域 有机生长 多元功能 活力都心 领袖气质 有机生长 活力都心 多元功能 有机生长 活力都心 形 象 定 位 德州都心，改变格局的力量 产业的力量 中心的力量 聚合的力量 理念的力量 领袖的力量 核心问题2： 市场容量有限，住宅、办公、商业如何开发？ ？ 目标界定 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议 【全系产品线】 形象标杆 丰富产品线，提供配套 形象标杆 核心驱动 实现现金流 现金流产品 依托区域完善 实现价值提升 丰富产品线，实现现金流 【公建部分】——写字楼物业发展方向建议 如何在陌生新区，成功开发写字楼，并实现销售？ 在此借鉴“东拓—总部基地”的开发模式作为参考。 总部基地建设初期，采用“联建模式”开发，低成本进行开发，以略高于成本的价格进行销售，从而吸引总部级企业进驻。前期成交均价4000元左右。 现阶段购买客户多为投资客户，产权划小，组合销售。成交均价6500元左右。 济南CIIIC金融商贸总部基地，2011年全年写字楼销售总量约40余万㎡，是济南写字楼整体去化量的2.3倍。 总部基地南区 【案例借鉴】 总部基地北区 B2 B4 B3 B5 B6 B7 B8 B1 怡科 B1 散户 入驻 B2 中铁十局 入驻 B3 净雅酒店 开业 B4 山东黄金 入驻 B5 ——　 在建 B6 山钢 竣工 B7 预留 竣工 B8 预留 竣工 怡科 同圆设计公司 市政工程研究院 规划设计研究院 金日集团 中国航空港建设有限公司 深圳发展银行 齐鲁银行 众诚律师事务所 中石油天燃气 等………… 入驻 目前总部基地项目已经引入包括山东钢铁集团、山东黄金集团、中铁十局、净雅集团等多个大型企业，以及环保、金融投担保、医药保健、传媒、新能源等行业的创新型中小企业。 【总部基地北区】 客户以金融类企业入住，华夏银行、齐鲁证券、渤海银行、鲁银投资、中海油、阳光保险、山东航空、国泰租赁、重汽总部等整栋客户为主。 【总部基地南区】 【政策扶持】 根据入驻企业规模、运营情况分别制定扶持政策，从而吸引不同规模、不同类型企业入驻，实现产业多样化的核心驱动力。 对写字楼 开发借鉴 政策扶植 多产业注入 城市配套完善 低利润联建模式 【总部基地模式对本项目的借鉴】 德州新城总部商务核，都市产业集群 商务核心驱动力构筑体系 产业发展能够推动就业、居住、消费并最终实现多产业驱动模式，特别是龙头企业的带动，能够迅速形成示范效应，这是解决项目问题的关键。 公共事业单位、金融企业是总部引入的主要方向 总部驱动 采用“代建模式”或“联建模式”实现低成本启动，以“ 低价格 ”进行快速销售是引入龙头企业的最佳方式 都市产业驱动 在吸引产业驱动的过程中，寻求政府政策的支持，特别是税收政策，能够加快产业引入； 政策驱动 大体量的公建部分要实现大部分去化，除吸引总部进入外，还要以此为契机吸引老城产业向新城转移，形成产业集群 项目自身给予入住企业一定的优惠政策，也能够带动目标企业的进入。 都市产业是集生产、流通、消费为一体的三次产业群，发挥都市功能优势的最佳产业结构组合，其中适宜德州新城发展的有商贸物流、高新科技、建筑设计、事务所、金融服务等 产品驱动 打造地标性建