思源2010年9月北京润枫领尚营销的的策划的报告.ppt

项目区位：马驹桥金桥中路； 项目总体量：61万平米，4000户； 建筑形式：公寓； 户型区间：101-148㎡，LOFT 交房标准：精装； ◎ 案例分析 /合生世界村 销售情况: 销售报价：20000元/ ㎡； 成交均价：18000元/㎡； 在售户型区间： 101-148㎡，LOFT 新政前后销售速率对比：新政前约40套/月，目前约14套/月； 整盘销售率：56%； 余量：520套，约61861平米 竞品项目情况 产品价值分析: 合生世界村为马驹桥区位代表的又一典型项目，品牌地产开发体量大，开发周期长，属于商住公寓项目，规划设计及社区配套相对占优势。在‘新政’后通过价格的调整保证了一定的销售速度，目前与新浪乐居合作推出了团购优惠活动，优惠力度大，促使近期顺利销售的主要原因。 优惠政策:新浪乐居团购价格15800； 合生世界村1-8月成交价格走势图 竞品项目情况 竞品项目6-7月成交数值 从上表可以看出，富力又一城和7克拉持续为区域竞争项目的销冠，富力又一城的热销主要原因是推出特价房18000元/㎡的均价较之前23000元/㎡下调了近22%。而7克拉的热销除了地段好之外，主要是商住跃层产品算单层面积，平均单价 低，引发热销局面。其余项目成交情况则持续疲软。其中远洋一方、融科香雪兰溪、林肯公园等已连续两个月零成交。 注：（就本案正式介入工作于6月初开始，竞品调研数据自6月开始起统计） 竞品项目情况 根据以上综合分析： 市场严重受新政影响，随着政府调控力度的不断加强，后半年市场不容乐观。 在同一市场环境下，同样是刚需住宅项目，采取（低价）积极价格策略的项目，逆市而起取得了较好的销售业绩。 周边竞品项目普遍销售率在80%以上，区域内供应竞争相对小一些。 本案计划年底入市，规划及产品设计，高性价比，包括品牌都很具竞争力，低价格上市是截获竞品客流，从而促成热销迅速回笼资金的主要手段。 在目前的市场环境下，开盘实现较为快速的去化速度，在实现快速现金回笼的同时营造热销口碑、增强市场认知度，是本案前期推售的重要思想。 竞品项目情况 目录 市场环境分析 整盘推售计划 一期销售策略 近期营销推广计划 项目本体概述 项目分期：分三期开发 占地面积：154723.22 ㎡ 建筑面积：281720.75 ㎡ 栋数：共19栋（20#楼公租房除外） 总户数：1940户 层数：地上最高18层 车位数量：1118个 容 积率：2.1 绿化率：30% 项目经济指标回顾 一期共7栋；（ 3#、 4#、5#、 6#、16#、17#、18#七个楼 座,共770套房源；可售面积66370㎡；） 二期共5栋；（ 1#、10#、11#、12#、13#五个楼座 共698套房源,可售面积63553.41㎡；） 三期共7栋；（ 2#、7#、8#、9#、14#、15# 、 19# 、七个楼座,共472套房源,可售面积60108㎡；） 一期 5# 4# 3# 16# 6# 18# 17# 15# 12# 11# 1# 13# 10# 14# 9# 8# 7# 19# 2# 三期 二期 20# 可售部分概述 销售目标 26个月实现整体1940套房源全盘销售完毕 局势日益严峻的情况下，稳扎稳打，低开高走，稳步实现价格攀升 品牌开发商倾力打造成为东南五环高品质7090产品价值标杆 价格策略——定价原则 ??? 根据对周边物业项目调研，结合本项目计划开发周期，以及对于本项目达到最大供应量时对市场的预测，制定整盘均价。然后根据不同开发时期与客观条件，制定每期完成均价任务的计划，该计划会因具体情况而相应调整。采取的策略也会不同。 选取原则：目标客户相似、区位特征类同、产品类型相同 选取楼盘： 同区域：富力又一城、金色漫香林、远洋一方、海棠公社 同目标客群：融科香雪兰溪、合生世界村 影响价格因素 影响价格的因素： 区位交通 项目本体素质45% 楼盘附加值20% 地理位置35% 周边配套 项目规模 自身配套 建筑外观 车位配比 户型合理性 产品品质 得房率 产品创新性 入户大堂 侯梯厅舒适度 绿化率 园林景观 容积率 开发商品牌 物业公司品牌 市场认知度 升值潜力 市场比较法的应用 本案 远洋一方 融科香雪兰溪 合生世界村 远洋一方 区域价值打分排序 本体价值打分排序 本案 各楼盘综合素质排序 富力又一城 融科香雪兰溪 本案 市场比较法的应用 市场比较法的应用 润枫领尚定价影响因素对比打分表 比较因素 权重 富力又一城 金色漫香林 海棠公社 远洋一方 融科香雪兰溪 合生世界村 本案 项目规模 3 2.9 2.9 2.5 2.9 2.5 2.5 2.1 区位交通 4 3.7 3.6 3.8 3.7 3.