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阳朔商业街售楼作业指导书 （物业管理咨询解答） 为了配合阳朔商业街项目的销售工作，针对销售人员在售楼过程中，顾客提出涉及物业管理方面的问题，经我们归纳总结，做出如下解释： 销售中的物管常见问题解答 什么是前期物业管理？ 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 物业管理费根据什么原则确定？ 物业管理是一种有偿的服务性行业，管理费取之于用户，用之于用户。物业管理服务收费标准应遵循公平、合理、服务质量与收费标准相适应的原则来确定。 ⑴公平原则 具体体现就是谁使用、[1]、摩托车 [2]、小型汽车 （1）临时 （1）临时 A 露天 0.30元/辆.次 A 露天 3.00元/辆.次 B 室内/地下 0.50元/辆.次 B 室内/地下 5.00元/辆.次 （2）过夜 （2）过夜 A 露天 1.00元/辆.次 A 露天 6.00元/辆.次 B 室内/地下 1.50元/辆.次 B 室内/地下 10.00元/辆.次 （3）月票 （3）月票 A 露天 30.00元/辆.月 A 露天 80.00元/辆.月 B 室内/地下 35.00元/辆.月 B 室内/地下 120.00元/辆.月 3、外来车辆停车如何收费？ 车位停放按照南宁市物价局审批的市场标准是不限起计时间的，但我们的管理是人性化的管理，如果外来车辆进入小区末满1个小时，我们是不收费的。 4、车位被占问题： 对于已租车位或已售车位，希望业主能提供车牌号码，我们将把车号贴在车位显眼的位置，我们的管理人员能及时核对所停车辆的车号是否与车位上的车号相符。如果业主不愿提供车牌号码，我们将在车位显眼的位置贴上“私家车位”的字样，提醒其他业主，预防车位被占。 关于电梯问题： 将来电梯的大修费或电梯到了使用年限，维修或更换电梯的费用何时收？收多少？ 首先要明确的是，随着住房的交付使用，电梯属于共用设施设备，同样也交给了业主，业主拥有电梯的产权。 根据《物业管理条例》第十一条第四款：业主大会“决定专项维修资金使用，续筹方案，并监督实施，” 《物业管理条例》第五十四条：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 当电梯保修期满后，电梯无论维修或更换，完全由业主自己决定。如果业主决定大修或更换，随之产生的费用由业主据实公摊。如果业主缴纳了专项维修资金，那么就按国家出台的相关法规或业主大会通过的专项维修资金使用，续筹方案执行。 除了电梯之外，其他公共设施设备亦按上述原则执行。 关于费用问题： 每月除了收取0.50元/平方米的费用外，还需收取哪些费用？ 对物业公司来说，还需收取公摊水电费、公共维修资金和其他有偿服务费。 公摊水电费按实际发生额据实公摊。 公共维修资金：在业主大会成立前，根据国家即将出台的相关法规收取。在业主大会成立后，根据《物业管理条例》第十一条第四款：业主大会“决定专项维修资金使用，续筹方案，并监督实施，” 因此，公共维修资金的续筹方案由全体业主决定。 其他有偿服务费：针对个别住户的特别需求而提供的专项服务及住户的其他特约委托服务。物价局有价格标准的按物价局的价格标准收取，无物价局价格标准的按市场价（市场惯例）或双方协商定价。 另外：根据业主的选择需向相关部门交纳：水费、电费、收视费、电话费、燃气费、上网费等等。 在《南宁市住宅区物业管理服务收费暂行办法》实施细则第中十四条“物业公司在不影响业主利益的前提下，利用小区（大厦）内属于全体业主共有的场地、设备，如：商业用房、停车场、洗车场、文体娱乐室等开展活动的，其收益应用于补充物业管理服务费用，不得挪作他用。”对此，有客户问到物业管理公司收到的露天停车场的费用如何处理？ 在前期物业管理阶段，由于物业管理公司投入较大，而回本周期较长。因此，物业管理公司在前期物业管理阶段基本处于保本（甚至亏损）运行状况，合理利用小区道路或公共场所的经营收益。除经营管理成本外，全部用于弥补物业管理经费的不足。 怎样收取公摊水电费？ 1、在本小区（同期）的住宅房屋的入住率达到60%之前，按本小区（同期）的房屋面积进行分摊。对于已入住的部