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嘉祥项目总体规划建议 2010-9-28 目 录 第一部分 项目总体形象定位…………………… ………… P08 第二部分 项目总体规划建议………………… ………… P14 第三部分 项目建筑风格建议… …………… …………P16 第四部分 项目户型配比建议… ………………………………P17 第五部分 园林景观规划设计建议…………… ……………… P23 第六部分 智能化设施配套建议……………………………P24 第七部分 产品创新提示 ……………………………… P27 第八部分 项目商业形态建议…………………………… 第一部分 项目总体形象定位 一、项目地块概述 1、地理位置：嘉祥县新城区，毛李庄规划片区 2、用地规模：占地面积325.34亩（其中67亩政府预留，50亩安置回迁），地块呈南北狭长的长方形。 地块特征 1、四至范围：地块四至范围是东至机场路，西至洪山路、南至博源电子公司、北至呈祥街；地块位于嘉祥县城新城区。 2、地面现状：地势平坦，地面标高基本与路面标高持平，目前项目北端有214户居民住宅待拆迁及部分农用耕地未拆迁。 周边环境 1、交通状况：洪山路东，呈祥街南，兖兰东路“挥师东进”，建设济宁别具特色的西部新区。目前嘉祥房地产市场有逐渐活跃起来的态势，但相对来说市场处于上升的时期，老城区中可售房源不多，随着新城区规划的进一步深入，新城区将成为房地产开发的重点区域。 土地市场分析 目前，嘉祥县房地产市场处于起步阶段，市场上在售或即将入市的项目主要有济南、济宁以及本地的开发商开发，主要包括即将上市的冠亚上城，在售的迎宾花园、盛世家园、东顺花园、祥和家园、煤指项目等几个项目，以及刚刚售罄的山水家园，市场表现出逐渐活跃起来的态势。 目前盛世家园一期已销售率已达到85%以上，二期4栋小高层已销售35%均价在2550元。迎宾花园小高层销售率达到60%，均价在2800元左右，祥和家园一期已基本售完均价2200元，二期将于9月底开工，19栋多层，7栋小高层。煤指、冠亚上城两个项目尚在筹措阶段，即将上市。 1、嘉祥主要楼盘概览 项目名称 位置 物业状态 开盘时间 销售价格 销售率 主力户型 项目优劣势 盛世花园 嘉祥县东部经济开发区，省道338与萌山路交汇处 占地约171亩，建面约20万平米。35栋多层+8栋小高层。 2008年开盘 多层2280-2630 高层2330-2760 85% 125平米三室、143平米三室 大型社区，配套较齐全，绿化环境较好，南临曾子文化公园，但距离其他楼盘远，生活氛围较差 山水家园 嘉祥国际大酒店以北 占地150亩，建面18万平米。多层+高层。 2010年5月30日 现均价2300元/平米 售罄 环境较好，紧邻两大公建公园，紧邻主要干道，嘉祥一中；但楼间距较小，且商业配套不齐全，较为不便。 冠亚上城 县政府以南 占地七百亩，开发小高层及多层住宅 预计明年开盘 未定 位于城区中心的大盘，生活、商业、交通均占优势，回迁比例较高 迎宾花园 迎凤路与呈祥大道交口（冠亚上城东面对过） 占地128亩，建面约10万平米。15栋多层+2栋小高 2008年9月 在售小高层2680-3050元/平米 50%（小高层） 100平米两室，120平米三室 位于嘉祥县里，商业氛围较好，出行较方便，居住环境较差，只有小区有绿化 东顺家园 兖兰路路南，火车站西200米 建筑面积34000平米，多层住宅 预计2010年内 未定 项目规模小，环境景观差 煤指 中心西街以北，建设南路以西，获麟街以南 占地面积约90亩 预计2010年9月底 未定 县城中心西侧 祥和家园 呈祥街北，建设路西侧 占地 2008年底 1-5楼2140-2390元/平米 6楼 1540 一期70%，二期雨季后开工，2011年年底交房 125三室，140三室 现房销售，房价较低，园区内经济适用房达到20栋以上，为当地低收入小区，园区内绿化较差， 2、市场分析小结 （1）、嘉祥房地产市场起步较晚，目前主要在售项目4个，且销售率都以达到50%以上，所剩房源多为大面积及顶楼或位置欠佳的产品；冠亚上城，煤指，祥和家园二期将开工建设致使市场观望气氛浓厚； （2）、产品规划理念和产品形式等逐渐呈现正规化、现代感的趋势； （3）、市场现供应量以08—10年的存量居多；大部分房源于09年到10年中旬成交，均价在2200——2800元∕平； （4）、现各楼盘销售售价从2140元/㎡—到3050元/㎡不等，差距较大。影响因素主要有环境、地段和配套等，其中地段问题是形成各楼盘价格差异的最主要因素； （5）、市场的主力户型为两室、三室 ，比例为40%∕60%左右。两室面积区间80—100㎡，套价17—26万（不含车库和储藏室）；三室面积区