戴德梁行2007年天津河东区的项目商业部分的的策划建议.ppt

* 项目发展建议——风情商业街 此区域适宜经营服装服饰精品店、运动休闲用品专卖店、家居家饰用品生活馆、手机通讯、烟酒专卖、儿童用品专卖店等 另外，考虑到某些社区配套业如银行、邮局、干洗、西点蛋糕等其对地段的特殊需求，建议将此类业种放置在零售区的外街 如果本区域有三层的设计，故可将儿童娱乐置于此处 * 儿童娱乐区 * 项目发展建议——休闲区 此区域适宜的业种有休闲健身俱乐部（瑜珈馆、器械健身房、桌球室、保龄球室）等生活休闲业态 * 业态 比例 面积（㎡） 休闲健身俱乐部 33% 500 美容美体/SPA 20% 300 足疗养生馆 13% 200 休闲书吧/水吧 13% 200 儿童城 20% 300 总计 100% 1500 休闲区业态规划 * 项目发展建议——娱乐区 此区域适宜经营KTV娱乐城、游戏城（成人游戏、青少年游戏厅/网吧）等 * 业态 比例 面积（㎡） KTV 33.33% 1000 洗浴中心 33.33% 1000 桌球城/麻雀馆 16.67% 500 游戏城 16.67% 500 总计 100% 3000 娱乐区 * 业态 比例 面积（㎡） 社区便利店 9.62% 500 新鲜蔬果店 3.85% 200 西点蛋糕店 5.77% 300 水站 1.92% 100 社区连锁餐饮/早餐连锁 3.85% 200 中介服务 5.77% 300 美容美发店 11.54% 600 社区医院 11.54% 600 宠物医院 3.85% 200 邮政 1.92% 100 干洗 1.92% 100 银行 1.92% 100 汽车美容/洗车 5.77% 300 幼稚园 28.85% 1500 服装加工店 1.92% 100 总计 100% 5400 社区配套 * 项目发展建议----多功能公寓 宜居、宜商、宜投资的产品设计 两座楼设计，24层。3-24层为公寓，1、2层商业。公寓户型 面积33㎡、34㎡、47㎡、80㎡四种户型。 主力户型33—47㎡，便于投资，作为居住产品居住门槛也比较低。 设计有阳台、内部方正便于分割功能区，可以满足基本生活需要。 设计短进深，阳面落地窗阳台设计能够更好的满足采光需要。 * 项目发展建议----经济型酒店 整体销售给一家经济型酒店品牌或投资人 采用分割销售形式，并聘请知名的专业的酒店管理公司(如加士活/雅高)进行管理，投资人定期获得收益分红，该产品更适宜投资。 * * 商业核心竞争力营造 第五部分 商业部分的核心竞争力营造 项目核心竞争力因素 本项目核心竞争力的营造 * 商业项目核心竞争力因素 商 用 物 业 的 可 用 性 商 业 地 产 主 题 的 明 确 性 商 业 地 产 定 位 的 准 确 性 对 利 润 期 盼 的 合 理 性 * 本项目商业的核心竞争力营造 项目主题 本项目的主题为“尚东新时区”，在滨海与市区之间打造一个新鲜时尚的多 功能商业区，为消费者提供全方位的商业服务。 尚东新时区 生活购物 生活休闲 餐饮美食 商务洽谈 娱乐体验 你好, My Life! * 项目所具备的核心竞争力: 门户商业 项目所处的成林道是连接市区与天津机场、空港物流区、滨海新区以及周边其他县市的交通要道，而本项目正处于天津市区的门户位置，独享滚滚人流。 区域商业旗舰 本区域未来将有大量人群迁入，而作为区域唯一的大体量复合型商业项目，势必成为该区域的商业旗舰。 * 需要人为营造的核心竞争力 产品形式 时尚而不奢华，简约美观的外观设计能给项目带来更大的吸引力。 * 社区型商业街案例 街区式社区商业——苹果22院街 把所有的人流都控制在一条街上，街的尺度适合人步行、购物，及短暂停留，并和某些休闲的商业形式有关，宽的地方可以摆张咖啡桌，可以坐下来喝一杯。 成功的繁荣的商业街可以吸引大多数交易在街边完成。走在街上，可以看到铺子里的情形．站在街上可以完成买卖,这本身就构成了一道独特的人文景观。 * * 社区型商业街案例 院落式社区商业——苹果社区之苹果22院街 苹果二十二院街，位于苹果商街南侧，地上2万多平米，地下1.9万平米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，集CBD酒吧、茶吧、餐台于一条街。它是一条完全不同于传统商业建筑形式的商街，没有深藏在高楼的夹缝中，也没有把自己委屈于华丽的楼裙下，而是象一条真正的街一样躺在蓝天下，自然生长融合。 * * 苹果社区之苹果22院街 * 户型建议 A区商业 C区商业 成 林 道 院落式商街 * 户型建议 首层 二层 三层 * 项目品牌 突出开发商国际化品牌的优势，在项目的推广上可以把开发商名号与项目案名相连，从而共同打造区