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房地产开发成本控制 摘要：本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨房地产开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。 关键词：房地产开发 成本控制 房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。  1房地产开发成本控制的概述 1.1房地产开发成本控制概念的界定 成本控制是指在成本形成过程中，根据事先制定的成本目标，对企业日常发生的各项生产经营活动按照一定的原则，采用专门的控制方法，进行指导、调节、限制和监督。本着增产节约、杜绝铺张浪费、讲究经济效益的原则，将各项生产费用控制在原来所规定的标准和预算之内。如果发生偏差或问题，应及时进行分析研究，查明原因，并及时采取有效措施，不断降低成本，以保证实现规定的成本目标。 广义的成本控制，指成本的事前、事中、事后控制，其实质是成本管理，而狭义的成本控制，仅指事后控制。本文探讨的是广义上的成本控制。 1.2房地产开发成本控制的原则 1.2.1全面性原则。全面性成本控制要求对生产经营全过程的全部生产要素进行控制。全面的涵义有三层：一是全过程的成本控制;二是全部费用要素的控制:三是全员参预的成本控制。 1.2.2例外管理的原则。“例外管理”是西方国家在企业经营管理上要求人们把注意力放到不正常的、关键性问题上的一种管理方法。特别是在对成本指标日常控制的诸多方面，确定 “例外”的标准通常有重要性、一贯性、可控性和特殊性。 1.2.3目标管理的原则。成本控制是目标管理的一项重要内容，必须以目标成本为依据，对企业的各项成本开支进行严格地限制、监督和指导，力求做到以最少的成本开支，获得最佳的经济效益。目标管理是企业把既定的目标和任务具体化，并据以对企业的人力、物力、财力、以及生产经营管理工作的各个方面进行的一种民主的、科学的管理方法。制定目标成本应该使企业在平均先进定额的基础上，既要考虑本企业的内部条件(如现有设备情况、生产能力、技术水平、以及历史成本资料等)，又要考虑企业所处的外部环境(如市场供需情况、国家的财经改革，以及国内同行业同类产品的信息等)。采用价值工程、量本利分析、以及最佳质量成本决策等专门方法，制订出企业最佳的目标成本。 1.2.4整体性原则。成本控制整体性原则也含有两层意思:一是成本控制各子系统应当合理协调、统一起来，获得任何子系统在孤立状态中所不能达到的综合控制效益;二是成本控制系统置身于企业经营管理总系统中，作为一个子系统存在，在确保经营管理总系统达到最佳综合效果的前提下，求得自身的合理。成本最优控制不仅在于成本控制系统本身的完善程度，也在于它与其他管理系统的充分协调和共同努力。 1.2.5系统性原则。现代成本控制普遍采用分级控制、职责分担的组织方法，即将目标成本按成本发生地和责任归属等标准分解落实到各职能部门和各级管理层次，形成按层次划分的垂直系统和按职能划分的水平分系统。各部门单位对归属自己的可控部分实施归口分级管理。 1.2.6责权利相结合的原则。成本控制的责权利原则是指成本控制要真正发挥作用，必须严格按照经济责任制要求，贯彻责权利结合原则权是指赋予控制主体在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力，使其能够控制:责是赋予成本控制主体控制责任成本的责任，使其有控制成本的外在压力：利是定期考核评价控制主体的控制业绩，以决定奖惩，这提供了控制主体实施控制的内在动力，责与利共同构成控制的激励机制。 1.2.7成本--效益原则。有人指出：“挑选各种制度或会计方法的主要标准是:看这种选择对花费一定成本来完成管理目标方面能起多大作用”，用成本--效益原则来考虑企业的成本控制系统，就是要求系统的功能效益超过建立和完善系统的耗费。 2房地产开发成本控制的意义 成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。 　　我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。 　　房地产