汤逊湖项市场调查.docVIP

武昌汤逊湖别墅市场调研报告 目 录 一、前 言 4 二、武汉市别墅市场总论 4 （一）宏观政策、经济环境概述 4 （二）武汉市别墅市场概况 5 （三）武汉别墅开发中存在的主要问题 7 三、区域别墅项目调查 8 （一）区域市场总体房地产状况 17 （二）区域市场别墅状况 18 四、区域别墅项目档次分析 19 五、区域别墅项目市场价格分析 20 六、区域市场主流消费别墅类型分析 21 七、区域别墅项目消费群体调查分析 25 八、区域市场竞争压力分析 28 九、项目SWOT分析 29 （一）项目地块分析 29 （二）项目优势、劣势、机会与威胁分析 30 十、区域别墅市场前景预测 31 十一、附录 32 一、前 言 市场调查是做好策划的重要基础工作。作为在武汉乃至全国同行业享有一定声誉的专业营销策划公司，我们坚持按规范操作的原则，坚持付出必要的时间、人力和物质成本。在这一点上我们甚至不迁就客户，因为我们是为了客户的利益。当然，调查结果并不能直接作为策划依据，在分析过程中我们运用了自己的判断力和经验以校正结论。 本次以课题研究的名义，对汤逊湖板块的现售楼盘做了一次全面、彻底的调查。并且，研究者结合相关法律法规，综合考虑宏观经济背景，以及已有的研究成果，在调查人员资料采集和数据分析的基础上完成了此篇调研报告。应该说，该研究成果具有一定的准确性和参考价值。但毕竟时间过于紧张，疏漏之处在所难免。在策划工作正式开始之后，我们将逐步予以完善。 二、武汉市别墅市场总论 （一）宏观政策、经济环境概述 近几年，房地产市场的发展处于一种“高速膨胀”的态势从排队买房到疯狂圈地，房地产市场的高额利润，似乎到了人人都想做地产的地步。房地产开发尽管还没有形成泡沫，但不少地方楼市一天一个盘的增长速度，确实有点过热。 伴随房地产的快速发展，房地产市场的不均衡现象由此而生。为此，国家有关部门从2003年开始采取措施给房地产市场降温。到目前为止，已相继出台了各种各样的政策法规20余个从去年2月份国土资源部叫停别墅用地的土地供应、央行调整房地产信贷政策的121号文件、最高法院关于房地产合同纠纷的司法解释到今年央行提高存款准备金率、银监会紧急叫停商业银行在五一前的所有贷款、国务院关于提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例等等有关规范性的法令、文件和政策，使地产面临新考验。 如果说2003年中国房地产市场受政策影响极大的一年。那么2004年政策对房地产市场的影响与2003年相比是有增无减。今年以来，政府对地产的政策调整尽管主要体现在土地和金融政策两个方面，但从市场本身来说，今年以来的房地产政策，更加严。一些业内人士对于2004年的判断，将是房地产业回归现实和最动荡的一年，也是地产与资本密切结合的金融年，地产拉动力仍在，但增长步伐会放缓。 从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。武汉别墅群体大体呈板块状分布于城市郊区。汤逊湖板块的别墅、银河湾市场已比较成熟。 价格 3000以下 3000－5000 5000以上 总计 汉口 1（10％） 7（70％） 2（20％） 10 武昌 4（30.8％） 7（53.8％） 2（15.4％） 13 汉阳 3（60％） 1（20％） 1（20％） 5 （数据来源：根据武汉晨报房地产专刊武汉别墅价格数据整理而得） 从上表中我们可以看出：1、武昌和汉口的别墅项目较多，汉阳较少；2、汉口的高价位别墅较多（20％），汉阳的低价位别墅较多（60％）；3、武昌和汉口的中价位别墅项目都较多，相对而言，汉口的中价位别墅项目比重更大；4、就高价位别墅而言，武昌的比重最小（15.4％），就低价位别墅而言，汉口的比重最小（10％）。 　　从别墅的消费群体看，本地约占60-70％，外地约占30-40％。消费群体主要集中在高校高级教师、管理人员，民营、私营、个体老板，公司总裁、高级管理人员，文体界名人、职业经理、律师、资深会计师、新闻单位高层人员，归侨、港、澳、台地区及其他国家在武汉的科研、工作、经商人员等等。 （三）武汉别墅开发中存在的主要问题 　　1、在售的别墅楼盘中，同质化较普遍，个性不突出；西式别墅较多，民族化、适合于本土的较少（尚无一个别墅项目设计成中式风格，这在市场上是一个空白点）；还有的别墅造型陈旧，质量欠佳；用材档次低，户型设计落后，缺少鲜明的时代特征。 　　2、景观设计、园林绿化投入、综合配套服务功能与先进地区尚存在较大差距。有的楼盘密度较大，其外观形象与富裕农村的小楼没有太大差别。 　　 三、区域别墅项目调查 01水蓝郡 开发商:长城建设实