星彦地产2010年成都腾兴置业金马的项目全程代理竞标的报告.ppt

* 产品销售结构 * 详细打造手法 * 风格选取理由 * 园林的理念讲解，与客户生态化的结合 * MINI的含义 * 叠拼布局，重点 入户形式，产品 * 中小面积、客厅 突出 、多阳台、赠送手法 * 精装、家庭化 * 以面积比区域叠拼小，配套主题强来直接PK区域叠拼，总价可以持平，未来单价可以提高；以配套来超越区域竞争现状； 客户选择上向更有钱的方向发展，在产品定位上以洋房为主、设计注重别墅化、情趣化、生态化为打造具体手法，把温泉主题特色做足的形式来全面超越区域开发现状 在经济指标上做；了价格与容积率的适当博弈，提解决项目品质、舒适度等问题，同时把运作风险进行降低 * 项目价值大于区域价值 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 一期内部认购 物业类型 产权面积（㎡） 套数(套） 比例 洋房 115 55 85% 叠拼 145 10 15% 住宅小计　　 65 8月初案场开放转诚意金 50 77% 9月初转诚意金 8 12% 9月底内购会集中解筹目标 58 89% 销售金额 约5170万 存量 7 11% 内部认购 内部认购推售房源：65套 内部认购任务目标：58套 内部认购销售金额：约5170万 以临街房源为主，做后续房源的价格试水 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 一期开盘认购 首批次房源 物业类型 产权面积（㎡） 套数（套） 比例 洋房 115 130 81% 别墅 145 30 19% 推售小计 160 10月初开盘日解筹 85 53% 10-11月去化 55 34% 本阶段去化目标 140 87% 销售金额 约11225万 存量 20 13% 推售房源：160套 任务目标：140套 销售金额：约11225万 以临湿地景观的标杆单位为主，建立项目的市场高度 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 一期加推认购 加推房源 物业类型 产权 面积（㎡） 套数（套） 比例 洋房 115 115 79% 别墅 145 30 21% 推售小计 145 12月初开盘日解筹 80 55% 12月-第二年3月去化 40 28% 本阶段去化目标 120 83% 销售金额 9676万 存量 25 17% 加推推售房源：145套 任务目标：120套 销售金额：约9676万 推售以临街单位为主 以临街房源为主，辅以临近高层房源，在一期1批次剩余高价房掩护下顺利销售 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 一期推售总结 洋房+叠拼 洋房+叠拼 洋房+叠拼 内购去化量+开盘去化量制造推广噱头 9月底 12月初加推 12年3月初 共推出370套房源，去化318套，去化率86%，产值为26071万元 一期产值 160套 阶段去化产值 阶段推量 阶段推货明细 销售额：5170万元 65套 根据1批次去化情况另行制定加推执行计划 首批次出货计划前置 10月初开盘 145套 89% 约58套 87% 约140套 83% 约120套 10月初开盘当日解筹85套 完成53% 10月-11月持续去化55套 完成34% 12年12月-13年2月初 累计120套 累计完成83% 8月初开放日锁定50套 完成77% 9月底认购解筹8套 完成12% 物业类型 面积 套数 比例 洋房 115 55 85% 叠拼 145 10 15% 物业类型 面积 套数 比例 洋房 115 130 81% 叠拼 145 30 19% 销售额：11225万元 物业类型 面积 套数 比例 洋房 115 115 79% 叠拼 145 30 21% 销售额：9676万元 * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 价格定位 利用市场类比法计算：多层目前静态均价建议6500元/平米 高层目前静态均价建议4500元/平米 静态类比，本案目前洋房（叠拼与洋房）均价在6500元/㎡,电梯均价4500元/㎡; 若按照成都平均8%的增幅计算,2年后项目电梯可售5000元/㎡,洋房可卖到7500元/㎡以上； 整体可以实现洋房均价7000元/㎡,电梯5000元/㎡. * 《四川腾兴金马项目全程代理竞标报告》 * 价格控制策略 公寓均价5000 8000 多层 7200 7600 6800 6400 6000 5200 5600 4800 6500 6800 7000 7100 7200 7300 7700 8000 4800 5400 5100 5300 电梯 价格策略:平价入市、稳步攀升 多层混合以6500元/ ㎡入市,整体实现7000~7500元/ ㎡均价 电梯2年后以4800元/㎡入市,整体拉升实现5000元/ ㎡以上均价 时间 11.