房地产成本核算和控制.docVIP

房地产成本核算与控制规范房地产业的会计核算和成本管理，分五个方面：制定目标（预算）、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估、信息化管理。以下就这五个方面做详细的分析： 　　一、制定目标——预算成本 　　预算成本法的基本思想：制定预算成本，将预算成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算指标落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。 　　1、影响预算成本制定准确性的主要原因 　　从我们集团来看，主要是缺乏规范的预算成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“预算成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立房地产业内部的“预算成本管理规范”。 　　2、规范的方法： 　　建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为预算成本制订的基线（就是将成本项目逐级细分，以图表的方式列示出来。这样直观、详细、全面，不容易漏项）。 　　建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对预算成本的层层细化修订，并形成最终的预算成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。 　　二、明确岗位职责——建立预算责任成本体系 　　“责任成本体系”的目标是明确各专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。 　　谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？要逐一分析明确。 　　做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？要逐一列出。 　　“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证预算成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人。 　　1、责任成本范围： 　　“责任成本体系”的目的是保证对预算成本的执行落到实处，因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与预算成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“成本结构树”。我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为其定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。 　　2、作业过程管理： 　　明确了“责任成本体系”，按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，需要制定一套“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程 ”的层面保证对预算成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。虽然此项工作有一定难度，但必须做。可参考董事长春节报告中项目的四个阶段14个环节： 　　序号 项目各阶段名称 对应的管理工作 标准 依据 搜集和制作的资料 　　1.1 项目准备阶段，项目可行性分析 对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率） 投入少、回报高、见效快，利润不低于集团地产平均水平 　　（公司内部财务制度） 项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等 　　1.2 项目听证会准备 将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析筹划、经济效益分析及资金运用预测 内部收益率≥？；销售净利率≥？；税收上交总额。 　　1.3 项目土地合同谈判、签订 有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。 风险最小化、利益最大化 （公司内部财务制度和董事会决议） 　　2.1 项目计划，设立项目经理部 根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划 项目投资回报，利润、费用指标 （公司内部财务制度） 按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划 　　2.2 预算成本确定 会同成本管理部编制预算成本 可控，符合经营计划 （公司内部财务制度） 项目规划设计指标确定，项目施工图完成 　　3.1 项目执行与控制，项目