江苏泗阳万诚国际商业部分的项目营销的的策划的报告40DOC45M2008年.doc

编号：泗阳万诚国际项目营销策划 【商业部分提案报告】 2008.04 目 录 一、市场调研分析 第一章 ………………………………………………………… 01 第二章………………………………………………………… 36 第三章………………………………………………………… 51 二、商品整体推广 ………………………………………………………… 68 第一章 品牌策略 ………………………………………………………… 第二章 IMC整合策略 ………………………………………………………… 三、营销推广………………………………………………………… 91 四、媒介推广策略 ………………………………………………………… 95 【市场调研分析】 一、 一、项目商业建筑分析 项目商业部分主要分布在沿淮海路两侧，由一期、二期两部分组成，总体商业建筑面积约8万㎡，约占总建筑面积的50%，占有相当大的市场比重。因此，本案商业建筑部分的成功运作，对本案获利能力具有决定性的影响力，商业的业态布局、市场定位、商业招商、运营手段及销售模式等，需要慎重的考虑。 二、SWOT分析 优势与机会 规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件； 商业形态优势，商业步行街，未来新城最具发展潜力的商业形态； 购物环境优势，具有泗阳代表性的高大建筑； 政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会； 旧城改造，为该片区的发展创造了条件； 餐饮娱乐业不够规范，为商业街餐饮娱乐的招商和经营奠定了基础； 劣势与威胁 与老商业中心相距较远； 周边竞争激烈； 商业体量过大难以快速消化； 商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁； 消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展； 商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；  根据对泗阳商业地产市场分析、本案商业建筑分布格局、本案二期商业建筑结构分析及片区周边商业布局的等，建议本案商业建筑以区域性商业中心、独立的市场姿态入市，以新型商业经营理念、现代化商业运作模式塑造独特的市场地位。 一、商业市场定位 本案地块位于泗阳市城东新区核心地段，地块周边缺乏大型商业设施以满足市民居住区、新兴住宅区、新县政府、中小学等消费群体的日常消费需求；泗阳市城东新区的开发建设，将进一步推动片区的商业经济活力。因此，将本案商业市场定位为—— 大型商业旗舰震撼新泗阳 城东商业市场领头军 即以全新的商业模式、现代化商业管理理念、新型商业中心面市，直接将本案定位为新泗阳市场领导者商业地位，区域性商业市场购物中心，商业终端目标市场占领城东消费群体，辐射全泗阳主流消费群体。 二、市场形象定位 本案的商业建筑对片区城市的建设发展、泗阳城市商业发展具有积极的市场意义。不仅丰富了泗阳城市商业运营模式、提升泗阳城市商业购物环境、改善城东居民的生活质量，还在于促进泗阳城东城市建设，提升片区城市市场价值空间。根据片区实际状况，将本案商业塑造成—— 一站式·聚餐饮、休闲、娱乐、购物于一体·现代化购物中心 本案的商业业态规划，集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体，将本案塑造成新型商业管理理念、新一代商业市场模式，丰富了泗阳现有的商业购物环境，提升本案在泗阳市民的市场心理地位。 三、商业功能定位 本案商业建筑主要由沿街店铺、商业街、酒店、酒店式公寓、住宅底商等组成。商业建筑南北向分布在淮海路两侧的市场格局、二期商铺的顶天立地式建筑结构，结合小区居民的日常生活需求、周边现有的住宅居住区、新建待建的住宅居住小区等，建议本案商业功能定位为—— 以满足区域消费需求为主的、大众化、休闲娱乐购物中心 即本案商业建筑功能定位为，立足于区域居民日常生活需求，辐射泗阳市城市全市的、以聚休闲娱乐、百货购物、商业步行街于一体的新型现代化商业购物中心，推动片区城市的商业发展。 四、商业业态定位 以淮海路为分割点分布商业业态，沿地块两边差异化业态规划。地块北面商业业态以精品休闲街、电子电器、家居家具等商业业态为主。上海路沿街商铺业态规划为精品休闲街；沿淮海路商业业态规划以电子电器商业业态为主；内街两侧商业业态主要以家居家具商业为主；淮海路与上海路转角处的商业设施规划为百货商城。 引进二线服饰品牌示如【佐丹奴、真维斯、自由鸟FREE BIRD、米奇MICKEY、】 地块南面商业业态以餐饮美食、金融、大卖场、鞋帽服饰、休闲娱乐、商业步行街为主。 餐饮美食【四川小吃、拉面、珍珠奶茶刨冰、南北美食小厨西饼屋雪糕天地 五、目标市场定位 本案商业部分的目标市场主要由市场投资者、市场经营者及市场租赁者等主体构成。 1、商铺投资者 A.政府公务员、银行证券教育医疗等社会中高收入阶层 这部分目标市场具有一定的经济基础，有较强的投资意