江苏滨海景湖路1#地块的项目发展战略与行销的策略104PPT2008年.ppt

客户目标 项目界定 市场解构 发展战略 定位策略 市场定位 客户定位 规划建议 分期策略 传统的老城核心区位于阜东中路、人民中路、和育才中路周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。 文教：滨海中学、二中、明达中学、双语小学，实验小学，新区实验小学。 医疗：县中医院、县人民医院、仁慈医院、新区医院。 商业：新建中路步行街，阜东中路商业街。 地块四至——南侧为南湖,西侧为景湖理想城 项目经济技术指标要求 项目外部资源1——实验小学、新区医院、仁慈医院和即将投放市场的农贸市场,为项目提供优势的生活配套 项目界定——对项目价值的梳理与思考 中国人民银行决定：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调大型金融机构存款准备金率1个百分点,公积金个贷利率下调54个基点、五年以上降至4.05%，活期存款利率从0.72％降至0.36％。 此次降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅，1997年10月23日央行下调人民币贷款基准利率144个基点，人民币存款基准利率180个基点；为央行9年(1999年)以来人民币存款基准利率最大降幅，上一次人民币存款基准利率最大降幅是在1999年，央行下调人民币存款基准利率153个基点，人民币贷款基准利率54个基点。 宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧 雷曼破产·中国A股 波及心理层面加重围观情绪 “雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。 中国A股：从6124点到1800点 核心提示： 财政部10月22日发文，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。 同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。 政策1：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。?? 政策2：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 4月准备金率由15.5%调至16%，楼市成交量出现高峰 5月准备金率由16%调至16.5%，成交量先涨后降 6月准备金率由16.5%调至17.5%，成交反弹 9月准备金率由17.5%调至16.5%，成交量持续下跌 这是顺应市场需求、对紧缩性信贷政策的微调。 某地产研究中心认为，这样开发贷款环境相对更为宽松，这对恢复开发商心理以及取得更多贷款都有很大帮助，尽管主要的国有银行并未下调存款准备金利率，但开发商在当前资金链越来越紧的情况下也看到了信贷放松的信号。 已购房者——贷款成本微降增强信心 一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，对于房贷消费者来说，每月减少支出成本是显而易见的，尤其是贷款年限较长的客户。 意向购买人群——难扭转观望氛围, 心理利好的成分居多、对实际销售促进有待时日 而对于那些处于观望中的群体，这次降息也不能扭转大部分的观望态度。 相关人士分析，相对于目前微小的还贷差异，购房者对开发商类似于大甩卖的促销打折更感兴趣。 小结：降息给房地产带来的影响 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的宏观大势调整时期 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1 年左右时间 宏观大势研判——励锐的主要观点 第一、“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。 第二、受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。 第三、未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 第四、中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。 第五、调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 第六、“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 城市定位——县域政治、经济、文化中心，盐城市域北部沿海新兴工商城市  滨海，有优越的发展环境，便捷的交通使滨海融入了上海经济圈 国民经济快速增长,综合实力跃上新台阶