策源－太湖度假村的项目市场的研究的报告.ppt

太湖度假村地块§市场定位报告 本次提案逻辑思路 Part 1 —地块研究及判断 地块属性－经济指标 Part 2 —市场研究 Part 3 —个案分析 Part 4 —项目定位§发展建议 谢谢倾听，欢迎赐教 图片示意（“林与院”的类独栋方案） 1、增设中庭，在没有水景的情况下，强化庭院的私属感与情趣性； 2、中庭设计为可封闭条件，未来业主可自行改造为阳光房； 3、功能细分， 主卧整层独设，与大面积浴室、衣帽间、书房、露台一体。 高附加值的类独栋方案－赠送情趣空间 半地下室 半地下车库 顶层阁楼 大面积露台 通过赠送空间，使实际使用面积远大于销售面 积；同时赠送空间的实用性、情趣感、舒适度均 较高。 半地下室营造重点 1、采光、通风； 2、连接下沉式花园； 3、功能的主题化与情趣化。 建筑风格建议 南法地中海风格 建筑特色 红瓦、白墙、文化石、弧形窗棂、坡屋顶、大露台、错落有致的立面与天际线 建筑优点 色彩与形态轻盈、品质感强、立面易于变化、异域风情浓 厚、与景观配合度高适合体量感较大的联排别墅，较易被 市场接受 * * 地块属性研究分析 Part 1 — 市场研究 Part 2 — 区域个案分析与总结 Part 3 — 项目定位§发展建议 Part 4 — 用地面积：15180.7㎡ 容积率：1.05 建筑高度：≤ 4层 平均楼板价：614.82元/㎡ 用地性质：商业、居住 本项目不具备规模优势，不具备向成熟、完善型社区发展 条件。 地块属性－周边资源 太湖新城 蠡湖新城 比邻太湖、蠡湖新城新兴 城市板块辐射 五里湖 拥有五里湖稀缺的湖景资源 与景观规划优势 山水路的拓宽，增加了项 目外部联系的交通通达性 项目存在较为理想的外部条 件及发展空间。 地块属性－容积率导向 密度 低 中 高 容积率 0.3~0.35 0.35~0.4 0.4~0.5 0.5~0.7 0.7~0.9~1.0 独栋 独栋双拼 双拼 联排 独栋 联排＋叠加 类别墅（叠加） 独栋 独栋 双拼 地块属性－容积率导向 容积率：1.05 建筑高度：≤ 4层 联排、叠加 叠加、花园洋房 密度较高、社区 层次偏低 密度较低、社区 层次较高 问题：项目定位与所属板块价值的关联性。 地块属性－板块价值 山水湖滨 威尼斯 宝界 山庄 湖玺 庄园 太湖山庄 12500 独栋别墅 湖之恋 12000 独栋别墅 宝界山庄 15500 独栋别墅 湖玺庄园 平均销售均价 主要物业形态 名称 五里湖别墅板块印 象 高端居住板块特征 项目定位思路延伸 地块属性 板块价值 低密度别墅板块印象； 高端居住板块特征。 较好的外部发展空间； 1.05容积率产品导向。 联排＋类别墅的中高档物业 需求一种创新的产品发展路线 板块格局与研判 蠡湖板块 蠡湖1号 太湖板块 太湖社区 魅力之城 顺驰 价格、社区规模、品牌的竞争。 市场格局与研判 太湖收藏家 山水名苑 目前市场 未来市场 目前市场V未来市场的思考 目前市场 客户的分流 未来市场 产品的同质化 创新的产品路线得到验证 市场突围 个案【山水名苑】物业类型分析 总套数：198 规划会所 联排：109套，250㎡左右 单价：11000元/㎡ 叠加：24套，180㎡左右 单价：9500元/㎡ 联排：项目利润导向； 叠加：项目现金流量。 个案【山水名苑】产品分析【联排】 优势 双车库设计（半地下室） 餐厅挑高处理 赠送地下室（80～100） 大面积的空中露台 德式风格的创新 劣势 排列较为单一 私密性较差（产品间距） 缺少别墅的舒适度与资源 融合度 个案的思考 户型基本无特色； 无论面积大小，均仍停留在中端住宅的常规功能布局上，无任何突破； 部分大户型内未做出大户型的舒适度。 区域产品、户型设计无亮点，无创新，几乎全为传统的常规户型，难以从产品上提升项目品质，拉开社区层次。 项目现状 ★ 区位形象 ★ 社会人文 ★ 学区情况 ★ 生活配套 ★ 交通情况 ★ 环境污染 ★ 自然景观 ★ 土地级别 差 较差 一般 良 优 权比细目 较好的区域形象与自然资源； 较为缺乏的生活配套。 从目前现状预测未来发展趋势 本区域未来前景可观 1.无锡太湖新城板块的快速发展 2.大学城逐渐形成的辐射影响力 3.政府搬迁南泉的规划 不利因素 1.市场未来不可预见性大 2.区域潜在竞争激烈 项目SWOT分析 项目地块 S w O T 较好的资源整合（湖景、山体） 五里湖高端板块居住属性 与外部联系的交通通达性 规模较小，无法做高端物业规划 容积率、地块限高等因素无法突破板块高端属性 地块目前存在的私房环境的印象 部分位置规划的局限性 类别墅与板块市场产品的差异化 项目后期产品、规划调整空间 政府梁溪生态公园规划实施 蠡湖、太湖新城板块的威胁 类别墅价格与板块别墅价格