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邳州富贵第一城项目市场调查及营销策略报告 （二、策略产品篇） 浙江动力地产咨询代理有限公司  【目录】 【第一部分 策略篇】 5 一．项目定位 6 1.核心思路 6 2．富贵鸟新产品的品牌细分策略 6 （1）邳州富贵鸟项目的品牌细分策略 6 3．项目定位 7 （1）项目总定位诠释 7 （2）项目定位架构 8 二．客户定位 13 1.客户定位 13 （1）核心客户群 13 （2）边缘客户群 13 （1）公寓核心客户群分析 13 （2）商铺核心客户群分析 14 3.寻找目标客户群 15 （1）区域客户的现状 15 （2）寻找区域客户的方向 15 （3）第一圈层：邳州本土 15 （4）第二圈层：徐州地区，东陇海地区 16 三．价格测定 17 1.说明 17 2.测算方法 17 四．项目推广策略 19 1.推广核心 19 2．推广体系主框架 20 3.推广策略纲领 21 （1）策略一：前期铺垫和造势 21 （2）策略二：发掘富贵鸟品牌资源 22 （3）策略三：借势推广 22 （4）策略四：品质信息公开化 22 （5）策略五：实景展示引爆开盘 23 2.推广策略 24 （1）推售时机 24 （2）推售阶段解构示意图 24 （3）阶段性推广策略 25 【第二部分 产品篇】 35 一．总体规划布局建议 36 1．总体布局修改建议 36 (1)临世纪大道一线采用板式大户型住宅 36 (2)临世纪大道一线采用板式大户型住宅 37 2．垂直布局建议 39 二．商业部分产品建议 42 1．商业容量判断 42 （1）周边商圈人口数量 42 （2）商圈内目前商业体量 43 （3）本项目商业容量判断 44 （4）结论 44 2．商业产品建议 45 （1）商业物业体量判断 45 （2）规划建议 45 三．商业部分业态判断 48 1．前阶段项目业态调查结论 48 2．本项目未来业态建议 48 3．具体布局建议 49 （1）时尚地带 49 （2）国际精品名店 50 （3）邳州新天地 50 四．住宅部分产品建议 51 1．户型配比建议 51 2．户型建议 51 （1）弧窗改八角窗 51 （2）户型亮点推荐 51 五．景观建议 54 六．其他建议 57 1．建筑、设备 57 （1）总体风格 57 （2）整体色彩 57 （3）外墙 57 （4）内墙、地面、天花 57 （5）门厅及走道 58 （6）电梯和楼梯 58 （7）房间 58 （8）门窗 58 （9）阳台 59 （10）卫生间 59 （11）厨房间（操作间） 59 （12）水、电、煤 59 （13）通讯系统（详见智能化建议） 59 （14）电视接收系统 60 （15）屋顶 60 （16）室外管道 60 （17）空调机位 60 （18）主入口 61 （19）单元入口、大堂入口 61 （20）小区围墙及庭院围墙 61 （21）公共照明系统 62 （22）指示系统 62 （23）外立面 62 2．智能化系统 63 （1）多媒体信息通讯与服务 63 （2）社区安全防范系统 63 （3）社区服务物业管理 64 （4）家庭智能控制系统 65 3．配套设施 66 4．物业管理 66 5．菜单式装修 68  【第一部分 策略篇】  一．项目定位 1.核心思路 将邳州富贵鸟·富贵第一城建成——富贵鸟代表作 富贵鸟品牌 在邳州市场树立及提升 富贵鸟价值 体现 富贵鸟产品 成为邳州追捧的产品 2．富贵鸟新产品的品牌细分策略 （1）邳州富贵鸟项目的品牌细分策略 针对市场消费者对富贵鸟项目理解的趋同性，敝司认为对于整个邳州项目要从案名到定位强烈识别，有计划地细分各大功能分区不同的组团项目，对他们进行突出个性的形象包装，使消费者以及整个市场对该项目印象鲜明深刻，主要架构如下：  3．项目定位 （1）项目总定位诠释 （2）项目定位架构 ① 定位语的概念架构： ② 定位语的延展 项目形象定位语：邳州首席澳洲风情国际化社区 项目属性定位语：邳州40万方澳洲风情国际人文新城 项目推广纲领理念：新邳州居住模式 ③邳州首席澳洲风情国际化社区代言概念的诠释： 1种标准—— 1种追溯邳州传统文脉并享有现代人文居住品质的标准； 3大体系—— 高低错落的澳洲主体生态园林布局体系； 多种业态复合经营的商业配套及物业管理体系； 活力和谐康居、生态安全的社区交流体系。 3重价值——集澳洲主题、养生价值、商住价值于一体，体现自然、科技、人文共生互利的健康观和可持续发展的生活方式。 ——共同演绎了新古典主义的内涵意义。任何星级的标准都可以想象，但是新古典主义的理念，比星级