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基本业务知识 人力资源部 一、房地产基础 一）房地产基础概念 土地所有权——分为国有土地所有权与集体土地所有权。 建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 房地产——附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数。 房地产业——从事房地产开发经营、管理、服务等行业与企业的总称。（是一个巨大的产业体系） 一）房地产基础概念 房产与地产 房地产概念： 房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫 “不动产”。 房地产在物质上有三种形态: （1）单纯的土地（2）单纯的房屋（3）土地房屋的综合体 房产： 是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。 地产： 指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。 土地使用权的取得 1.出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征：1）土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出 让土地使用权； 2）出让土地权限于国有土地； 3）集体土地未被征用不得出让； 4）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使 用权证书 2.划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 特征：1）划拨土地可以转让； 2）划拨土地使用权可以出租； 3）可以设定抵押； 4）划拨土地交易需交纳土地出让金： 5）划拨地无使用年限限制。 一）房地产基础概念 土地所有权归国家或集体所有；（例外，如香港、澳门、台湾） 土地使用权的年限(仅针对出让地) 住宅用地：70年（昆明市） 工业用地：50年 综合或其他用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：50年 加油站、加气站：20年 一）房地产基础概念 房地产的特性 自然特性： 位置固定 使用耐久 资源有限 物业差异 经济特性： 生产周期长 资金密集 易受政策影响 长期增值性 一）房地产基础概念 房地产市场的特点: 经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性. 流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法.城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。 供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场.一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本是恒定的 二）房地产分类 土地分类： 1、生地 2、熟地 （1）三通一平(水通、电通、路通、道路平 ) （2）五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地） （3）七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整 ) 房产分类 1、住 宅：作为居住用途的物业，每单元设有独立 厅、房、厨、厕等设施，并设独立的水、 电、气、电视线路等。包括商品房、经 济适用房、集资建房等； 2、写字楼 ：作为办公用途的物业，一般设有中央空 调、智能通讯设备（宽带、视像会议系 统等），每单位可提供多条电话线及每 层采用公共卫生间及茶水间； 3、厂 房 ：作为生产用途的物业，房屋结构与住宅及 写字楼有一定的差别，如电力负荷量、供 应量及交通运输方面的考虑; 二）房地产分类 4、临街铺 ：商业用途，并设有独立橱窗及门户直接连接街道 5、商场铺 ：在大型建筑