五证不全及容积过高项目.pptVIP

五证不全的三个项目御城龙脉、星币传说及香格里拉尚城 新聚仁 2011.1.1 天伦御城龙脉 天伦御城龙脉横跨南二环，分南北两区，临近经九路，友谊路、西影路、兴庆路等主要交通要道，距离钟楼仅10分钟车程，距离大雁塔北广场10分钟车程，交通便利。居于集经济金融、文化教育、商业为一体的黄金商圈的核心区域。地段十分优越，升值潜力无限。 教育：占据西安交通大学、西安理工大学、西安建筑科技大学、交大附中、西铁一中、交大附小等丰富的教育资源 环境：兴庆公园，城东稀缺水景公园 医疗：新安医院、铁路中心医院、武警医院、铁一局医院、西京医院 可依托高价值资源—— 天伦御城龙脉距离名校西安交通大学等有一定距离，教育资源概念相对薄弱，地理位置、交通成为天伦御城龙脉的重要价值所在，升值潜力对客户吸引力较大。 中式园林设计及高绿化率成功实现与周边楼盘的差异化 天伦御城龙脉 基本信息 成交客户： 周边企事业单位构成项目的主要客户群，以西安交通大学、西安武警医院、西安铁路局、西安建筑科技大学职工为主；由于项目紧邻二环升值潜力较大，投资客户也占有一定比例。 总平面图 产 品 规 划 天伦御城龙脉中式园林规划及在城东稍高的绿化率提高了项目品质，可以看出由于项目升值潜力大，价格拉升幅度较大，成交客户主要分布在城东、城南两个区域。 天伦御城龙脉 产品与成交 天伦御城龙脉 安置部分 一单元 二单元 三单元 四单元 安置区：在二环路北，共4栋楼（其中一、二、三单 元为回迁安置楼，四单元为对外销售商品房） 安置区地上建筑面积：142822平米 安置区地下建筑面积：16116平米 安置区占地面积：约1.98万平米 安置区总容积率：7.21 安置区总建筑密度：38.99% 绿地率：21.3% 楼栋 一单元 二单元 三单元 四单元 结构 布局 3梯14户 3梯14户 3梯12户 3梯12户 建筑 层数 26层 32层 32层 32层 商业 3层的底商 交房 时间 2010年年底 安置楼外立面 1号楼 35m 3号楼 2号楼 3号楼典型户型 4号楼典型户型 天伦御城龙脉 营销策略 推广节奏： 2009年9月19日，1#、2#楼公开登记，均价4600元/平米 2010年1月，二期开始登记。 2010年5月，3#楼公开认筹，均价6300元/平米 2010年10月，4#楼开始认筹， 3#楼均价达6800元/平米 。 天伦·御城龙脉成交价格走势图 天伦御城龙脉 营销策略 推广语： 天赋毓秀 上善若此 天伦御城龙脉主要诉求点是南二环、教育资源、与周边项目形成差异化的新中式建筑风格，紧扣项目卖点，成功打造城东新中式典范。 高山流水星币传说 二环内，城市成熟区域，丰富教育配套+双公园合力驱动城改项目 项目名称：高山流水星币传说 地址：互助路十字西南，建国饭 店南侧，理工大北侧 所在区域：城东 所在板块：动物园板块 开盘日期：预计2011年 最早交房日期：2013-01-10 当前报价：6500元/㎡ 销售状态：内部认购 开发商：西安愿景地产 占地规模：69930㎡ 总建筑面积：42万㎡ 商品房建筑面积：30万㎡ 容积率：6.0 规划户数：2000户 车位配比:1：0.75 绿化率：40％ 建筑形态：13栋高层 建筑设计：深圳机械设计院 装修情况：毛坯 整合推广：世联地产 周边配套资源—— 教育配套：西安交大，理工大，工程大学，工业大学，交大附小、附中交大幼儿园、理工大幼儿园商场配套：立丰MALL，轻工市场；医疗配套：西京医院，第四军医大； 休闲配套：长乐公园，兴庆宫公园 ； 交通配套：地铁三号线； 高山流水星币传说 基本信息 高山流水星币传说模型及平面图 高山流水星币传说效果图 项目规划分析与解读： 1）将商品房与安置房用规划路分隔，两社区在出入口，安保，物业等方面均完全不同，表面是一个项目，实质两个社区基本无联系。 注：该种规划可以使商品房业主生活完全与安置房业主相对分离，使商品房社区环境相对单纯，提高业主舒适度，消除业主置业时相关忧虑。 2）商品房所在地块靠近二环，交通便利，景观资源相对丰富，生活环境相对单一；安置房靠近项目内侧，交通，景观相对较差，周边环境相对复杂； 注：该地块靠近二环处虽然有噪音的不利因素，但是景观资源，交通便利等因素足可以弥补，地块价值高；而安置房所在地块景观，交通较差，生活环境相对复杂，地块价值相对较低，该种规划可以提高商品房价值，最大限度提高利用该地块。 分区式布局规划削弱商品房客户顾虑，提高商品房区档次与价值 后期开发，2010年10月开盘，当前均价7500元/平米，已推出的为6#、4#楼，3#楼即将开始选房。由于目前项目证件不齐，所以开发与推盘节奏较为缓慢，预计在2011年10月将会拿