佛山三水代广场商业全案策划报告.ppt

目录 宏观市场分析 房地产市场研究 （三）别墅市场分析 项目规划展示 项目规划展示 SWOT分析 纵观时下三水在售住宅市场（不包含别墅），我们可以发现市场上的供货是极其紧缺的。其中，海畔名苑最后一期已经售罄；成业汇景苑也接近卖完；云东海片区的丽日天鹅湖的洋房也已经售罄，而绿湖·爱伦堡新推出的洋房也只有很少的货量；最后，西南市区近期的新货就主要集中在嘉德大厦和恒达花园两个楼盘，其中嘉德大厦整个项目只有一共160多套的货量，项目将于2007年11月份公开发售，这部分货量也将在短期内消化，所以目前三水区市场上的货源就绝大多数集中在拥有40幢17～40层电梯洋房的恒达花园了。 供货状况分析 小结： 三水城区上规模的洋房楼盘并不多，但有一定的单体楼供应，同时由于近年来中心城区的开发，释放一些二手楼出售，对新楼盘的成交带来一定的影响。 随着三水社会经济的发展，中心城区的凝聚力会不断增强，吸引各镇富裕阶层到西南置业安家。 综观三水商品房销售统计数据可知，约120平方米的三房是最热销的。而其中又以有稀缺园林景观或湖景的单位销售比较快。 在几个比较大的住宅楼盘销售中心了解到，洋房成交业主中不少是广州、肇庆、佛山城区等地的市民，优越的环境和产品质素凸现物业投资价值。 随着交通路网建设的进一步完善，三水区成为“广佛都市圈后花园”的趋势越来越明显，1小时生活圈也在逐步形成。在广佛都市圈日益融合的刺激下，三水区商品房市场也在渐渐扩大。 别墅市场竞争分析 区间市场别墅项目产品系统比较分析 佛山市别墅项目的总体评价： 由于佛山别墅项目开发比较集中在2002~2006年之间，所以现在佛山的别墅市场也呈现了货量丰富、货源多样的景象。 三水别墅竞争划分 三水别墅楼盘项目有千叶花园、丽日天鹅湖、绿湖爱伦堡、山水庄园，除千叶花园已开发3年以外，其余3个项目均在06年下半年推出市场。4个别墅项目同属云东海片区，生态资源丰原，青山绿水自然环境优美，旅游度假型别墅项目。目标客户将吸引珠三角地区和海外华桥外。 三水现时别墅市场分析 三水别墅项目不仅产品素质得到很大的提高，而且绝大部分产品定位高端，将改变三水楼市目前的以三水本地人为主的消费结构，将市场定位辐射到禅城、南海、顺德、广州、肇庆等地。产品的集量化推出市场、高素质的产品设计，以及由产品而改变的消费结构，对于以往的三水楼市来说都是划时代的，三水楼市面临全新一轮的启动热潮。 三水未来别墅市场状况 未来3至5年，三水大型别墅项目将各放异彩。云东海片区的4个别墅项目规划均达千亩，其中3个项目是外来品牌开发商开发。而外来品牌开发商带来创新的产品和先进的经营管理经验将令三水别墅市场上升一个高度。各项目别墅产品的类同和项目定位与客户群定位的相近，三水别墅市场将展开一场别墅市场营销大战。未来别墅价格将接近佛山高端别墅项目的价格水平。 总结分析： 随着佛山、三水房地产的快速发展，土地之争的焦点就集中到了区域和地价上来。 由于三水区早期房地产地产发展水平不平衡，相对于大佛山正处于起步阶段，而这里的环境资源充足，房地产市场发展机会无穷。 三水依托优越的居住环境以及区政府的重视，外来地产商如丽日集团、汇银创展、雅居乐等的进入，主要是三水总体规划成果和今后的发展宏图使到这些地产大鳄投资信心大增。可以这样说，2007年三水的房地产市场才正式拉开序幕。 （1）绿湖爱伦堡 绿湖·爱伦堡，总占地面积1500亩，规划用地达800040平方米，全区总建筑面积20多万平方米，容积：0.23，以森林、湖泊、岛屿的自然风光和美国加州风情小镇为主题！ 项目配套设施：私家水岸游艇码头、沿湖岸线散布水岸休闲会馆、浪漫风情加州商业步行街、五星级标准爱伦堡酒店、双语幼儿园等。 现推1期2部分单位的洋房，均价为4800元/平方米； 面积在125-148平方米，户型全部是一梯两户，南北对流； 物业管理费：1元/平方米； 折扣：9.9折； 2008年1月30日交楼。 置业案例： 701047元 715281元 167．39M2 四房二厅 一区27号302 按揭（9.8折） 原价 建筑面积 户型 单元-房号 （2）丽日天鹅湖 地址：三水区云东海大道森林公园东门前行1.5公里 占地面积:933800平方米 总建筑面积:385000平方米 容积率: 0.41 绿化率：65% 总户数:1700 开发周期:分三期开发 开工时间:2006-3-23 开盘时间:2007-01-26 开发商:佛山市三水南翔房地产实业有限公司 建筑设计单位:美国WY国际设计公司、澳洲科美东篱设计公司 交通状况：广三高速、珠