地产城市选策略思考.pptVIP

介绍提纲 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议 2、集团已进入/计划进入城市的各项 经济指标的分析 * * 城市选择策略思考 集团企划部 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 1、对于全国市场周期的判断 全国人均GDP增长趋势（85年-2000年） 99年出现拐点，预示 经济进入新一轮快速增长期 全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年） 99年增速加快，成为国民经济的重要产业 单位：美元 单位：亿元 全国商品住宅销售量（86年-2000年） 单位：万平方米 全国商品住宅均价走势力（91年-2000年） 单位：元/平方米 98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。 万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。 小结： 第一部分 说明：在以下部分的比较中出现的定义释意： 核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经 济指标的排名均占据前4位 。 6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈 阳、成都6城市。 11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。 市区人口指标比较 2000年国民生产总值（GDP)指标比较 36% 11城市 23% 6城市 22% 核心城市 对全国GDP增长的贡献率 核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。 99-2000年人均GDP指标比较 11.8% 9.7% 10.7% 5.5% 核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48%。 2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位，成都、长春排位在20名之外。 核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速，且基数远大于11个城市中的非核心城市。 99-2000年人均可支配收入指标比较 单位：元 10.4% 7.5% 8.7% 7.3% 核心城市的人均可支配收入的平均值比11个城市的平均值高50%。 除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速（人均GDP增速）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速 99-2000年房地产投资额比较 单位：元 47.7% 34.5% 34% 占全国比重 47.9% 33.6% 34% 占全国比重 4902 2348 1649 1678 2000年 4103 1959 1414 1409 99年 全国 11城市 6城市 核心城市 无论是核心城市还是11个城市在房地产市场的投入资源的增速与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异常超速发展或过热的现象； 非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就显得有限。 99-2000年商品房销售量比较 31.6% 22% 20.3% 占全国比重 32.7% 23% 21% 占全国比重 16984 5549 3948 3569 2000年 14557 4598 3193 2954 99年 全国 11城市 6城市 核心城市 单位：万平方米 核心城市GDP总量占全国总量比重为12.4%，商品房销售量占全国比重为21%，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越甚，倍数效应明显； 2000年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为25.3%，高于非核心城市的14%。 99-2000年商品房销售额比较 单位：万元 各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明11个城市基本呈价升量增的态势； 2000年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为50%，高于非核心城市的18%。 核心城市的各项指标在11城市的占比分析 （2000年数据） 71.5 房地产投资额 76.6% 商品房销售金额 64.3% 商品房销售量 57.3% GDP 46.9% 市区人口 核心城市/ 11城市 小结： ? 核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。 ? 近2年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。 ? 核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基本快于1