天启苏州珑湾项目定位思考.pptVIP

问题界定 天启战前思考三步曲——第一步 常规思考模式：平行思考 天启战前思考三步曲——第二步 梯式思考： 天启战前思考三步曲——第三步 旋涡思考模式： 核心提炼 报告主要内容 划时代的新版块地位 在了解新版块地位之前，必须对自己所处的城市情况与地位先进行了解，通过城市的改革，区域的变化与发展，才能对新版块进行了解及定位 城市地位1 苏州是中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市 ——人均GDP已突破4300美元，GDP产值达到全国第五位，2002年全市实现国内生产总值首次突破2000亿大关，达2080亿元，工业总产值居全国大中城市第二位，仅次于上海 紧邻上海，受其辐射影响，外向型经济发展活跃 ——新增合同外资（新口径）100.66亿美元，增长144.6%；实际利用外资48.14亿美元，增长59.3%；合同利用外资和实际利用外资均居全国各大中城市第二位 城市地位2 苏州城市的属性从江苏省的历史文城如今慢慢转化成处于高速发展中，领先全国，面向世界的现代化新兴工业城市，其中又以园区为代表 ——如今的苏州，不仅是中国的苏州，更是世界的苏州 ——如今的园区，已是世界级的园区 城市由单一中心地区向双心转移。随着园区的飞速发展， GDP和财政收入占到12%左右，当一个区域的GDP增长到全市的三分之一的时候，就具有了城市的主导地位，如今的园区虽未到达这个程度，已经不单单是苏州的配套开发区，是独立的，新的活力如今在园区，以前的古城区将成为苏州观光的区域，真正苏州高档的住宅人口会集中到园区来 园区概况 园区是苏州对外开放的主要窗口，是外向型经济发展的主要依托者 园区已成为苏州经济新的亮点和增长点 ——开发建设八年多来，园区新增合同外资、实际利用外资和进 出口总额均占到苏州大市20%左右，GDP和财政收入占到12% 左右 ——主要经济指标一直保持着年均50%左右的增幅。目前，园区 已成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的 开发区之一 苏州房市历史发展轨迹 园区房产发展轨迹 园区开发节奏 金鸡湖时代的到来 金鸡湖时代所带来的版块变化 金鸡湖时代所带来的版块变化 新版块地位 玲珑湾版块在整个金鸡湖效应中处于高档人文化社区的地位，原因如下： 其地理位置处于金鸡湖正北面，直面金鸡湖，具有良好的景观优势 其周边具有良好的商业配套，本案两边各有邻里中心一个 社区门前是现代大道，东南面是文化长廊，歌剧院 ——优美的景观，良好的配套，文化气息的渲染，共同造就新版块属性 本案与版块联系 ——虽然湖东共分3大版块，但金姬墩缺少文化渲染，东湖大郡在整体档次定位上又偏低，玲珑湾自然就成为金鸡湖时代的首席版块 本案也借助玲珑湾为金鸡湖首席版块的地位 ——本案处于玲珑湾中心地带，属于玲珑湾版块中面积最大，启动最早的地块 因此本案的定位及发展，直接影响导玲珑湾版块今后的地位 金鸡湖时代所带来的市场变化 园区将面临的三大市场： 1、现有市场（包括园区内部人员、园区外苏州市区人员、投资人员） 2、未来产业发展带来的市场群（产业引擎） ——企业自身发展壮大，消费群带来的收入变化，园区建立至今，职工收入已经翻了一倍 ——信息产业的引入，世界大型企业的引入，带来的技术人员及管理人员的增多 3、外来市场(城市引擎) 对苏州看好，对园区看好，高额的市场回报，将本市人群投资扩大到外来人群的投资（这群人更看中景观房） 金鸡湖时代所带来的市场变化 1、现有市场变化： ——随着整个苏州房产的开发，如今苏州市民的选择已经不单单在新区园区，更多中低档次的人群选择向吴中与相城分流 ——随着园区房价近3年的日益攀升，每年由苏州市区向园区涌入的人群日渐减少，市区购买园区房产的人群比例从43%下降到38%，比例增大的为外来投资人员的增多及园区自身人员增多 金鸡湖时代所带来的市场变化 2、未来由市场产业发展带动的市场： ——目前园区就业人口为5万人左右，由于企业发展扩大规模与新企业的进入，每年新增1.2-1.5万就业机会，近两年以每年40-50%的增长率扩大；整个园区规划预计提供36万个就业机会，在2010年完成，目前仅仅完成七分之一，目前园区招商中70%已经完成，大部分企业即将动工招人，新增就业人口按照前3年50%增长率，后4年10%的增长率，在2010年，约为35.62万人，同时正好与本案的开发周期吻合 金鸡湖时代所带来的市场变化 2、未来由市场产业发展带动的市场：