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案例：房地产市场经济学分析 一、预备知识：房租和房价 1、A元本金，t年末价值 设本金1元，银行年利息为100%。计算一年末价值 （1）若一年结一次息 （2）若一年结二次息， (2.1) 上半年末价值： (2.2) 一年末价值： （3）若一年结三次息 （4）若一年结m次息 一、预备知识：房租和房价 1、A元本金，t年末价值 （1）一年结m次息 r/m：一年计算m次利息，年利息为r，每次只有1/m可以计息。 mt：一年算m次利息，t年计算mt次。 （2）m趋于无限大 一、预备知识：房租和房价 2、贴现 3、资金流现值 （1）持续y年 （2）持续到永远 一、预备知识：房租和房价 3、资金流现值 资产每年收入为D，年利息为r时，资产在年初价值为D/r 若房租为R，年利息为r，房屋价值（价格）=R/r 例 房价和租金关系： 5年期以上贷款利息是5.99% （1）房屋使用寿命按70年计算 （2）按无限时间计算 讲课之前举一个徐州房地产数字为例 二、房地产市场：存量固定 假定房屋质量相同 1、房屋提供服务需求 RA A 房租 年住宅数量 住宅租住需求 二、房地产市场：存量固定 2、房屋需求 设利率为r，并且外生。房屋价格=R/r PARA A 房价 住宅数量 住宅需求 二、房地产市场：存量固定 3、持久收入流的需求 （1）如果每年1元持久收入流的资产价格低， 人们不愿意出售 愿意购买这种资产 （2）房屋是唯一资产，而且数量固定； （3）愿意购买这种资产数量大于愿意供给数量，资产价格上升； （4）相反情况，带来收入流资产的价格下降。 （5）在某一价格水平上，市场处于均衡。 PA ARA 每年1元人民币价格 年人民币数量 持久收入流需求D P=1/r 持久收入流供给S o OPA与ARA的乘积是社会的财富总量 二、房地产市场：存量固定 4、住宅单元需求曲线推导 PA ARA 1元持久收入流价格 持久收入流价格 持久收入流需求 PARA A 房价 住宅数量 住宅需求 RA A 房租 年住宅数量 年住宅服务需求 PA×RA 二、房地产市场：存量固定 5、目前影响中国住房需求的因素有哪些？ （1）城市化：房屋提供服务需求 （2）人口结构：房屋提供服务需求和持久收入流需求 （3）中产阶级迅速增加：房屋提供服务需求和持久收入流需求 （4）收入分配不公平：房屋提供服务需求和持久收入流需求 总体抚养最低点为2013 年的38.18 % 蔡昉,王美艳,2004年 PA P’A ARA 1元持久收入流价格 持久收入流价格 持久收入流需求 PARA A 房价 住宅数量 住宅需求 RA R’A A 房租 年住宅数量 年住宅服务需求 PA×RA P’AR’A 人口结构 中产阶级 收入分配 城市化 人口结构 三、房地产市场存量可变————新建住房相对于存量房很小 主要假定：1、新建住房供给和住宅存量需求相互独立 2、长期住房建设成本保持不变 存量房长期供给 新房净增数量 房价 存量房数量 房价 新房供给 新房需求 存量房需求 C A B E0 E 存量房短期供给 PA PA PB PB 新房供给曲线向右上方倾斜原因：反映建筑业暂时扩张或收缩到高于或低于一般规模时的成本变化。 四、房地产市场存量可变————需求曲线推广 主要假定：1、新建住房规模较大，对存量需求有影响 2、短期新建住房供给曲线不受存量房需求影响 3、长期住宅建设成本保持不变 新房净增数量 房价 存量房数量 房价 新房供给 新房需求 存量房需求 存量房长期供给 C’ A B E0 E 存量房短期供给 E’0 (H=OA) (H=OB) (dH/dt=OC’) (dH/dt=0) PA P’C PB 瞬时均衡点轨迹 新房净增数量 房价 存量房数量 房价 新房供给 新房需求 存量房需求 存量房长期供给 C’ A E0 (H=OA) (dH/dt=OC’) (dH/dt=0) PA P’C P’A (H=OA) PA P’C P’A (dH/dt=OC’) (dH/dt=0) 四、房地产市场存量可变————供给曲线推广 假定：1、新建住房对存量房需求有影响 2、短期新房供给曲线不变 3、长期存量房供给曲线向右上方倾斜。 长期存量供给曲线向右上方倾斜的原因：需要改变这一产业要素比例，需要吸引不太适合该产业的资源。 新房净增数量 房价 存量房数量 房价 新房供给 新房需求 存量房需求 存量房长期供给 C’ A B E0 E (H=OA) (dH/dt=OC’) (dH/dt=0)