土地一级开发的律师业务分享.pptxVIP

“土地一级开发的律师业务”分享杜家勤 个人简介上海段和段和段律师事务所合伙人、合伙人联席会议秘书长，兼任上海段和段（合肥）律师事务所负责人安徽省律师协会项目建设和项目投融资专业委员会委员、合肥市律师协会副秘书长先后担任合肥经济开发区、合肥政务文化新区、宣城敬亭山山南片区、以及宣城彩金湖新区等区域的综合开发建设专项法律顾问现任合肥市人民政府法律顾问（国土、规划、建管、环境专业）分享内容概要土地一级开发实施流程示意图一、“规范”规制1.法律规范※房地产管理法(94年第38条、07年第39条)：成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的可以转让※土地管理法及配套规定：确定的土地开发利用规划制度（实施）※物权法：土地使用权取得方式的规定“规范”规制※《闲置土地处置办法》（2012年）供地标准：土地权利清晰、安置补偿落实到位、......；具备动工开发所必需的其他基本条件。※《国资投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》（03年）※《土地储备管理办法》（07年）※部分地方的土地储备、一级开发的地方法规、规章“规范”规制2.政策（历史沿革）“规范”规制※背景：城市化→开发区→经营城市→旧城改造、产业转移、城镇化※政策：单位拆迁、统一拆迁→严格土地管理、土地储备、征收补偿条例（政府主导）→净地、熟地交付（政府拆迁） “规范”规制3.技术规范※规划、设计※环保※建设标准4、规范冲突园区开发与净地、熟地交付建设用地使用权流转与规划管理冲突土地储备与国有资产管理冲突行政行为动迁（拆、补、安）基础、配套设施建设一级开发实施方案项目审批（核准、备案）一级开发计划土地权属流转土地预审二、法律架构设计存量土地一级开发法律架构设计增量土地一级开发法律架构三、与几种制度的衔接与土地储备土地储备制度96年始于上海。99年国土部转发杭州、青岛办法，土地储备制度形成，2001国务院加强国有土地资产管理明确，2007年三部委出台办法（正式确立）。土地储备的相关法规、规章，规定了拆迁、建设等一级开发的内容，实现生地变熟地、毛地变净地功能。2012年闲置土地处置办法，推动一级开发。与几种制度的衔接与PPPPPP是解决土地储备、一级开发筹融资的一种思路政府主导模式下土地储备对应的一级开发，部分公共和（或）设施内容可以采用PPP市场主导模式下，部分储备项目整体一级开发采用PPP,也可将适合部分公共和（或）设施的内容单独分割采用PPP与几种制度的衔接与招拍挂※一二级开发合一（现状仍存有），物权法规定的物权取得方式（用途、意向数量）※土地使用费性质投资和收益收回，与二级开发使用权挂钩，招拍挂文件需要考虑土地价款构成，直接以有偿使用费支付，需要考虑人大备案确认与几种制度的衔接与混合所有制国有公司承担政府主导模式下土地储备一级开发任务，在国资委推行混合所有制的要求下，在选择股权受让对象的程序和条件，是以经营一级土地开发业务国资公司的一项新课题、新任务，在公司治理、一级开发筹融资等方面设计合理，会对一级土地开发有推动作用，契合法治主题，值得研究四、一级开发领域的律师业务知识结构要求知识复合：法律、投融资、风险、规划、 土地、建设（沟通）思维（路）：促成交易（效率、经济、创新）、管理思维 (内外部团队)土地一级开发律师业务增量土地一级开发律师业务1、地方立法参与2、城市规划范围内“征收集体土地”：符合公共利益的设计问题3、一级开发实施方案中征收环节的风险论证（合法性、社会稳定）、筹融资业务4、基础、配套设施建设的法律服务（工程建造专项）5、后续引资、投资土地一级开发律师业务存量土地一级开发律师业务旧城（村）改造项目土地一级开发1、权属、范围、必要性的尽调2、收购或征收论证3、收购指导民主程序、程序文件设计4、参与一级开发实施方案编制、论证5、方案实施基础法律文件6、基础配套设施建造存量土地一级开发律师业务强制收回土地一级开发1、一级开发计划、规划与公共利益的设计衔接2、参与具体项目一级开发实施方案编制、论证（评估）3、定附着物征收、补偿、安置（就业、定附着物、场地）4、筹融资5、开发建设专项服务存量土地一级开发律师业务协商收购土地一级开发1、收购方案设计（股权、资产权益）2、尽调工作3、收购法律文件4、参与一级开发方案编制、论证（评估）5、筹融资6、开发建设专项