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第二章 不动产估价 一、不动产估价的含义 二、不动产估价的原则 三、不动产估价的程序 第二章 不动产估价 一、不动产估价的含义 为特定目的评估不动产特定权益于 特定时点的价值（或价格）的活 评估目的：买卖、交换、租赁、股、 抵押、经济纠纷。 特定权益：与评估目的密切相关 特定时点：估价期日 第二章 不动产估价 不动产估价应注意的两个核心问题： 1、不动产评估是科学和专业评 估人员的经验有机结合。 必须依赖于一套完整科学严谨的 估价理论和方法，但又不能完全拘泥 于有关的理论和方法，还必须依赖于 专业评估人员的务实工作经验。 第二章 不动产估价 2、不动产评估不是对不动产价格的 主观给定，而是把不动产的客观实在 的价值通过评估活动正确的反映出 来。即具有良好的职业道德养。 第二章 不动产估价 第二章 不动产估价 1、独立、客观、公正原则 独立：一是要求估价机构本身 应当是一个独立机构；二是要求估价机 构和估价人员与估价对象及相关当事人 没有利害关系；三是要求估价机构和估 价人员在估价中不应受外部干扰因素的 影响。 第二章 不动产估价 客观：是要求估价机构和估价人 员不带着自己的好恶、情感和偏见， 完全从实际出发，按照事物的本来面 目去估价。 公正：是要求估价人员在估价中 应公平正直，不偏袒任何一方。 第二章 不动产估价 2、合法原则 合法原则要求不动产估价应以估价 对象的合法权益为前提进行。 合法权益：包括合法产权、合法使 用、合法处分等方面。 第二章 不动产估价 3、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应 以估价对象的最高最佳使用为前提。 最高最佳使用必须同时符合4个标准： ①法律上许可； ②技术上可能； ③经济上可行； ④价值最大化。 第二章 不动产估价 最高最佳使用具体包括3个方面： ①最佳用途 是指不动产估价不应 受现实的使用状况的限制，而应对其最 佳的使用方式作出判断。 ②最佳规模 表现为适度规模和 最佳的利用集约度，收益递增递减原理 可以帮助我们确定最佳规模和集约度。 第二章 不动产估价 ③最佳状态 一是土地与建筑物达到 最优匹配状态（均衡原理）；二是指 不动产与外围环境处于最佳协调状态 （适合原理）。 第二章 不动产估价 4、估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果 应是估价对象在估价时点的价值。 估价基准时点、评估期日、估价期 日---最终决定估价额和评估结果的具 体日期，通常以年、月、日表示。 在实际估价中，将估价人员实地查 勘估价对象期间或“估价作业期” 内的某个日期确定为估价时点。 第二章 不动产估价 5、替代原则 若两宗以上效用相等的不动产同时存 在时，明智的买者会选择价格最低的； 若两宗以上价格相等的不动产同时存 在时，明智的买者会选择效用最大的。 替代原则要求房地产估价结果不得偏 离类似不动产在同等条件下的正常格。 第二章 不动产估价 三、不动产评估的程序 接受业务（参考88页） （一）确定评估的基本事项 （二）确认待估不动产 （三）资料的搜集、整理与分析 （四）选择适合的方法评估不动产 价格 （五）撰写不动产评估报告。 第二章 不动产估价 （一）确定评估的基本事项 1、确定待估不动产 待估不动产实体确定：位置、座 落、面积，建筑物的结构、面积等 权利状态确定两个方面——所有 权、使用权或他项权利 第二章 不动产估价 2、确定估价期日 接受委托评估的当日-到现场调 查的当日-过去某特定时间的价 格。 3、确定价格或租金类型 4、拟订勘估计划 第二章 不动产估价 （二）确认待估不动产 到实地查明，以期充分了解 1、待估不动产物体的确认 2、确认权利状态 3、最佳利用方式确认 第二章 不动产估价 （三）资料的收集、整理与分析 1、收集 待估不动产本身的资料： 实体状态资料和权属状态的资料 有关的规划资料 影响因素资料 实例资料 第二章 不动产估价 2、整理 资料是否真实、有用、否齐全 3、分析 通过对所有资料的分列出不动产价 格形成因素分析表。 第二章 不动产估价 （四）不动产价格评估 1、评估方法的选择 两种以上的