三阳·荣华园营销策略提案下部.ppt

策略推演 理解一：体现人与园林、园林与建筑、建筑与自然的三者共存，是一种生活理念和居住空间的完美结合 理解二：体现社区位置、规模与生态环境完美处理的和谐理念 理解三：生态节能概念和双园林公园化生存做为市场领先的概念提炼，为项目的差异化推广提供了市场区隔和竞争错位。 与市场上其他造园项目相比，本案将力图以“更具人性化的节能住宅;更邻里化的大社区配套和可融入的生态公园居住环境以及和谐人本的物业服务。这四大要素来打造一种艺术化人文生存空间。 在市场中建立独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，以展现强势的品牌张力，吸引消费者，最终创造竞争优势。 目标: 成长为区域市场领先者 建议: 采取低价入市,占领市场份额,取得市场知名度 节奏: 低开高走,逐期拉升. 立足城西部：主动抢攻商城区域，取得西部领先地位 攻击主战场：吸引主城中档客群，突破主城购买障碍 谋划全战局：着眼临沂区县市场，树立临沂楼盘经典 策略推演 加强销售执行团队建设，对客户进行点杀 采取会员制进行活动营销拉拢客户，培养客户忠诚度 注重客户回访，减少客户流失。 策略推演 通过项目操作提升品牌形象， 以拉升性价比为支撑点，带动整个产品销售 时间：2007年1月3日-6月30日 一、平面媒体监测 注：以下统计以《沂蒙晚报》、《鲁南商报》、《齐鲁晚报》三大媒介为主，《房产信息》、《广播电视报》为辅 渠道原则： 以更广泛的媒体组合将声音传达至更多的客户目标处 媒体组合： 媒体预算： 总预算控制：项目销售额度×1.5% 策略推演 案名诠释： 翡翠：美玉，寓意吉祥如意、玲珑美好。 翡翠城，一个让人感觉美好的地方、一个让人心 生向往、幸福吉祥的地方； 具备极强的可识性、可记忆度和品牌延伸空间 备选案名： 1、荣华印象 案名诠释：欧式古堡、布达拉宫、苏州园林……他们各个风韵独特让人神往。“荣华印象”以自己独特的神韵，配合产品形象定位鹤立于临沂西部板块建筑群之中。升级“荣华园”的物业品质，力求完美展现。 2、荣华世家 案名诠释：此“世家”为，家庭之家，家族之家，“家家和谐，’千’ 家美满”是开发单位的美好愿望，借此提升开发商在受众中的信誉度。 3、荣华西郡 顾名思义，临沂城的西部板块，用端庄雅致的“郡”来修饰，旨在修饰大项目的大气魄时，更不失优雅的气质。 策略推演 【高调低价入市】 + 【温和高位支撑】 + 【组团化销售】 通过推广策略的高调；以及广告放量轰炸与产品的较低价位形成的对比；完成对目标客户的“软渗透”；使产品快速切入市场主流。 参考国内多个类似项目的成功之处，我们认为“做市”更要“做势”。本项目的销售重点除了加强产品的销售力，更要配合营销策略实现企业品牌，专业服务、产品品质的优质整合。 终极目的在于聚集大盘销售必备的足够人脉。 【整盘推出】 + 【组团整理】 + 【逐次消化】 项目所采用的营销模式要求通过“制造第一”、“差异化”和“市场领导性”来实现项目的营运推广 整盘推出方能展示项目的综合优势，保证产品形象的统一性。 策略推演 关于我们 销售团队 我们的案例 鉴于时间原因以及对荣华园更多项目指标了解有限，故本次提案仅为营销思路的方向性探讨和初步策略思考。 项目具体细化执行方案和策略矫正，待达成初步合作意向，对项目全面挖掘后，再进行深层探讨以及提出解决方案。 本案数据及观点有失偏颇之处，敬请指正 。 战略思想 快速消化目标楼盘 销售策略 高调低价入市 好户型房子卖完了，差户型房子怎么搭配？ 作为大盘销售控制的手法，组团化推售是保证快速去化的实施手段，是一个20万方大盘在一年乃至更多时间内，保证各期开盘推售时么能保持项目的均好性。 在完成高调低价入市的工作；通过成熟的营销环境将楼盘推升到一个整体水平（品质、推广、价格）相对均匀的层面，并保持其长期稳定爬升的状态，让客户加强持币购买信心。 温和高位支撑 组团化销售 销售周期： 项目预计销售周期为 个月； 为项目整合导入期； 为项目强销期； 为项目持销期。 阶段销售 工作要义及量化指标 销售策略 快速消化目标楼盘 整盘推出 如果项目采用组团