2010年10月24日运城水岸华庭尾盘营销推广.pptVIP

思路定位 尾盘销售不能仍以早期的唯美抽象的概念进行宣传，没有很好的将现房优势表现出来，致使客户对该物业的认识仍停留在初始阶段，这样就难免流失大量目标客户。所以此阶段的宣传内容一定要以亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，主题注重表现在“家”上。 现房的目标客户容易走极端化，要么主要在项目的周边，要么在周边县市，所以在后期的宣传媒体和宣传渠道一定要认真定夺。促销活动一定要在他们经常出入的地方举办，这样可以以最低的广告费，取得最好的销售业绩。 类型 背景特征 消费特征 价格敏感分析 需求户型 运城城区客户 个体商贩 国有企业中高层 政府公务员 医疗系统 院校教师 对片区认同，单纯的面积大的住宅已经不能满足他们的需求，一些配套完善、社区文化优越、楼盘素质出众的高端产品成为这一片区的迫切需求。 ★★ 3房、4房 周边县客户 企业中高层领导 私营企业主 属于当地的上层财富人群，通过异地置业提升生活品质，大部分会将家人先接来居住，而自己两地奔波。 ★★★ 3房、4房 现有主流客户对项目的认同感较高，看重其相对大社区成熟的居家氛围和完善配套，有一定的价格敏感度。 区域市场客户特征 目标客户分析 制定“抓小放大”的推广策略，即以项目周围，特别是东区的长住居民为重点目标客户，将绝大部分介绍，追踪，谈判的精力投入到争取这部分客户的工作上来。 第一、这些客户都很希望在离原居住地最近的地方购房置业，给孩子、老人准备或推荐朋友住在一起。 第二、他们必定会选择价格便宜，销售速度最快，可以尽快入住，物业管理尽快到位的房子。以这些人为重点，营造销售气氛，就能赢得客户，获得成功。 面临问题 总体形象再塑造 总体营销策略 营销推广 客户定位 展示攻略 推广攻略 营销目标 推动剩余房源和商业销售。 通过活动营销，扩大项目在运城的影响力。 为项目蓄势，积累客户资源。为销售奠定良好的基础。 策 略 变住宅为商住（有河东商务大厦做依托），剩余高层房源主推小型办公商用，装修一套办公样板间。（价格底、后期使用费用底、房产年限长） 楼顶立巨型户外字体：御苑A座 御苑B座 ，楼宇电梯大厅贴大理石，彰显商用气氛。 优惠房款额直接在首付款上优惠，减少客户首付额度。 团购3套以上免费设计套餐、送精装修。 零费用购房。（免契税、免大修基金、免一年物管费、） 本项目成立购房协会等，对直接推销或间接推销的老业主给一定的实物现金回报，也可在本公司任何项目购房享受折上折。 营销推广原则 运城市场策略 周边区域市场策略 统一形象,通过产品活动信息启动推广 运城市场全面启动 第一阶段只运用户外广告 住宅商业产品主攻市场 商业和住宅向客户传达信息 强化河东大道的拦截作用,将项目 导示延伸至区域竞争楼盘集中区域 实行布点战略,户外作为主要的信息发 布通道,阶段性更换主题,让区域客户关注项目. 电视广告本阶段使用信息标版模 式,传递信息及产品信息 建议将推广渠道延伸至周边县城 拉动潜在意向客群,在小范围内造成影响力 推广策略：推广节点 11月 12月 2011年1月 2月 3月 时 间 节 点 所 需 推 广 及 物 料 推 广 主 题 促销 情景体验月 元旦黄金周回馈全城 12月圣诞活动 11月15日启动 推广： 1、户外广告 2、报纸广告 3、现场包装 4、客户联谊会 物料： 1、简装楼书 2、户型单张 推广： 1、电视形象广告 2、现场包装 物料： 1、形象海报 2、产品手册 推广： 1、户外广告主题更换 2、样板房包装展示 3、滞销户型推介 物料： 1、活动主题海报 2、活动礼品 推广： 1、社区主题活动 2、滞销户型推介 推广： 1、业主活动组织 2、让利促销活动 商业头条 水岸华庭黄金旺铺全面发售 迎圣诞、庆元旦双节特惠全城 水岸华庭体验月——样板间盛大开放 推广攻略： 1.建立项目形象认知高度 传递给市场以清晰形象 2.本片区交通要道的卡位，及现场的昭示让目标客户发现 户外广告路牌+导示系统 3.主流媒体的亮相，让周边辐射客户发现 　　　 主流媒体+户外广告 4.广渠道的推广模式，让客户来现场 周边县城推广 推广策略分解 建立项目高形象、户外信息媒体化，两点一线封杀！在此阶段后，户外广告将针对两地差异体现出诉求的差异化。 户外广告策略 以产品及尾盘销售促销信息为主要内容，推广主题保持一致。 在项目现场，增设一部分大型指示牌，将人流引导到现场。 直接对应目标人群，展开有说服力的形象诉求。 一本产品手册——产品解读，内容将倾向剩余单位和商业销售；