2011天津·金泰丽湾营销推广全案.ppt

Vi延展 楼书风格页 谢 谢！ THE END! THANKS! * * * * * * * * 9月 推售节奏 3#--9# 2011年下半年 套数：401套 面积：42490.32平米 10月 2#、10# 推售方式 集中开盘 加推资源 套数：86套 面积：9124.55平米 推售节奏 首开资源，以较优资源平开快走，回款为主导 首次加推，消化首开资源中未转化客户，提升成交转化率 成交目标 来访目标 300套 3000组 可售资源 401套 去化率 75% 储备目标 1000组 成交转化率 30% 128套 1500组 187套 68% 600组 21% 33.3% 40% 全年 套数：487套 面积：51614.87平米 承上启下以较优产品维持热销 428套 487套 88% 4500组 1600组 27% 全年可售资源总面积约5.16万平米 销额约5.72亿元 财务指标 首开资源均价约11000元加推资源均价约11500元推盘资源均价约11080元均价涨幅约4.5% 根据政策调控下的市场情况及全年回款要求 类别 首开 加推 总计 套数 401 86 487 面积 42490.32 9124.55 51614.87 均价 11000 11500 11088.391 总价 467393520 104932325 572325845 套均面积 105.9609 106.0994186 105.9853593 套均总价 1165569.9 1220143.314 1175207.105 2011全年去化率88% 财务指标 全年预计完成面积约4.5万平米 推盘资源均价约11088元 全年预计完成总销额5亿元 类别 全年推售量 全年去化率 实际完成 面积 51614.87 88% 45421.0856 均价 11088.391 11088.391 总价 572325845 503646756.8 财务指标 一期整盘销售均价12000元 剩余资源均价约12660元 均价涨幅约14% 如要达到一期均价指标 类别 2011年销售面积 一期总面积 剩余面积 面积 45421.0856 108144.24 62723.1544 均价 11088.391 12000 12660.1433 总价 503646756.8 1297730880 794084123.2 紧凑的工程节点 超大楼距资源优势 精装产品高附加值 360°景观资源聚集 中瑞生态及科技概念的引入 价值拉升的诱因 利用阶段推售产品的不同，整盘价格呈震荡上扬，梯度拉升 推售策略小结： 市场形势导致开盘均价不宜高；财务指标要求开盘均价不宜低，故而采用平开平走，梯次上升策略。 蓄客时间短，压力大。 根据蓄客情况不同，采用不同开盘及加推策略。 .一期整体价值拉升任务艰巨，需要拉升诱因 根据市场变化情况，本推售方案将随时调整 2、推广策略 阶段划分和时间节点 5.30基础物料设计完成团队到位 6.25外展中心开放 8.18售楼处开放 9.10样板间开放 9.16开盘 10.162次补货 准备期 品牌及项目导入期 产品导入及认筹期 一次解筹 二次解筹 销许 分阶段推广策略：扣住“生活样本”的题 分解各阶段的重点 准备期 品牌及项目导入期 产品导入期 认筹期 解筹期 目的 基本物料准备； 塑造品牌形象； 稀缺资源占有 从经济、物流、居住环境等多方位立体角度对片区炒作，提升片区未来价值，吸引客群关注 体验营销配合广告为项目蓄客 开盘期及销售期 深度剖析新适界的生活圈层感受，升级项目品牌形象，印证企业品牌，促成销售 推广主题 金泰中国 丽质天成 湾临天下 绽放心世界 ——幸福湾生活精彩开启 开启新适界人生之旅 线上动作（重点） 户外出行（企业品牌） （1）区域炒作 （2）形象树立 （3）广告轰炸 广告轰炸 新适界生活体验系列稿 线下动作（重点） 业内 （1）简体楼书阐释产品“湾”居住理念。 （2）活动营销 （3）特色售楼处开放活动（事件营销） （1）样板间、景观示范区开放活动 （2）开盘活动 开盘后系列生活体验活动营销 微博事件营销 重点行动 户外资源； 空港车体资源； 外展中心资源 区域炒作；形象树立；售楼处筹备 海陆空集中轰炸释放信息 系列体验活动 微博营销 分阶段战术执行： 9.16 开盘 6.25 外展场开放 8.18 售楼处开放 8.1 取得销许 9.10 样板间、园林展示区开放 品牌与产品导入期 体验营销蓄客期 线上主题 线下动作 软文炒作区域； 创新楼书阐述产品 居住理念 ——“湾”居