天津兆业广场定位报告.ppt

本案位于友谊路与永安道交口，占据河西与和平交界的重要地段，起着沟通南京路商业区、小白楼CBD、友谊路金融区的重要作用。 本案位于友谊路与永安道交口，属于天津的核心区域，周边汇集友谊路、永安道、中环线、西康路、绍兴道、马场道等多条主要干道，交通便捷、可达性高。 商务性—— 企业经营需要有良好的商务氛围，要求办公物业能够满足其贸易、服务、会议、接待等多种商务活动的需要； 1.天津目前市场稀缺的产品SOHO——差异化竞争策略 结合宏观政策，为目标的实现进行风险规避 新政内容：央行、银监会出台“359号”文件 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 银监会将将提高第二套住房的首付比例至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍，也就是说，第二套房贷利率将增10%。 公建产品竣工备案后放贷 定位诠释 规划设计指导思想 确保项目设计具有一定的前瞻性，保证一定时间内具有借鉴价值。 保证户型满足客户需求。 严格控制工程造价，充分扩大成本优势。 优化设备方面成本投入，将与客户联系紧密的方面提升配备品质。 平衡前期投入同后期运行的关系，确定设备选型。 SOHO产品发展建议——整体规划 1～2层：大堂、商业裙房 3～40层：SOHO用房 建筑面积区间：150～200 ㎡ 户型设计充分考虑后期户型组合使用，主要体现在卫生间和管线配置位置，可以采用两户相邻对称设计 电梯：4-6部 大堂采用挑空设计，面积200 ㎡左右 卫生间设置在户内，预留上下水点位 套内采用毛坯房交工，公共空间精装修 采用户式中央空调设计 SOHO产品发展建议——建筑风格与造型 公寓产品发展建议——整体规划 1～2层：大堂、商业裙房 3～40层：公寓用房 套内建筑面积区间：建议设计产品面积区间为50-120平米，主力产品为50-70平米 户型设计充分考虑后期户型组合使用，主要体现在卫生间和管线配置位置，可以采用两户相邻对称设计 电梯：4-6部 大堂采用挑空设计，面积150 ㎡左右 卫生间设置在户内，预留上下水点位 套内采用精装修交房 采用户式中央空调设计 建筑风格和外立面 建筑风格与整个项目现代感的建筑风格统一，建议用深色暖色调为主 外立面设计应有特色，可以采用窗墙设计 采用外挂石材，节能、环保，突出系统的可持续性，所有材料尽可能采用环保材料 装修设计要点——大堂 大堂高雅，有开放性、空间感、现代感，灯光设计有特色，面积约300㎡，2层挑空，有休息区和接待区 案例：嘉业大厦Ⅱ商务公寓介绍 1#、2#楼总建筑面积：59110平米，地上46890平米，地下12220平米，共350套房； 1#楼：建筑面积：28610平米，地上19层，地下2层，共152套； 2#楼：建筑面积：30500平米，地上17层，地下2层，共198套。 根据项目商务定位，建议以金属感的银白色或香槟色为主，体现现代感、都市化的感觉。 建筑设计采用现代主义手法，通过建筑材料、色彩、细部构造等精细设计，创造一种温馨典雅的气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。南向阳台统一封闭成阳光室，增加生活及办公情趣，防止用户自行处理破坏外立面。 项目规划建议方案 项目规划建议方案 公寓突出居家功能 项目规划建议方案 外立面设计建议 铝扣板 玻璃幕墙 综合考虑项目档次、建设成本及后期使用成本，建议项目外立面，减少玻璃幕墙面积，采用实墙+外挂铝板形式，建设绿色环保大厦。 项目规划建议方案 项目规划建议方案 电梯厅 大堂 电梯厅装修体现时尚和商务元素，综合运用玻璃、金属和石材等材质 项目规划建议方案 * 中管网房地产频道 中管网房地产频道 天津兆业广场定位沟通报告 2007年12月 报告目录 项目开发目标及基础分析 项目工作说明及定位方法简析 项目定位分析及定位构想 项目规划方案建议 定位方法简析 项目定位方法简析及项目思考架构 项目工作说明 由于时间紧迫，我司尚未对项目进行详细的市场调查及分析，因此此次报告我司将根据项目基本的开发条件进行分析，并根据我司以往操作类似项目的经验对项目的开发方向予以初步判断。 以下将简述我司通过长期的操盘经验所总结的定位思考方法，以及本报告的思考架构，首先对我司定位方法以及思考架构取得共识，便于后期工作的顺利展开。 项目工作说明 定位方法简析 项目定位方法简析及项目思考架构 项目工作说明 针对本项目进行市场研究与定位分析的方法论——验证定位的“三纬度分析工具” 定位方法简析 项目定位方法简