折戟黄沙出品江苏如皋项目浅水湾营销策划方案.ppt

营销价格策略 引导期 公开期 强销期 持续期 做一些形 象广告及 内部认购 工作，因 此价格也 相对优惠 楼盘被正 式推向市 场，价格 多半力求 适应市场 期间销售 价格上的 变化比较 频繁，大 多随着销 售业绩的 飚升而上 扬。 价格也相 对平静， 基本以维 持现状为 主 肆 项目广告篇 广告策略 广告策略是指如何对楼盘进行整体的包装和重塑，并且利用各种手 段有计划有步骤地进行强力推广。其目的是为了尽可能地展现楼盘的亮 点，使目标范围内的客户能最大限度的为产品所吸引，并进一步前来询 问了解，从而最后购买。 广告策略的第一层 面是广告包装 — —浓郁的“中式” 风格 广告策略的第二个 层面是广告推广 广告任务 凌云置业品牌形象的延伸与提升 个性化产品突现独特风格 追求极至与完美的表现 独特鲜明的创意，紧扣销售策略，具有强大的销售力 广告推广策略 首先，以推荐一种生活方式的手法推出本案营销主题，利用报纸、电视 和SP活动进行造势和营销，以达成市场对本案品牌形象的初步认知； 其次，在认知的基础上，展开实际卖点诉求，将“生活方式”的利益点一一落到实处，赢得市场的认同； 最后，在品牌形象成功树立的基础上，推出系列SP造势活动，完成品牌形象的塑造。 广告诉求 诉求重点 18万水景生态生活领地 将是本项目要进行重点、长期保持不变的纲领性诉求。 因为本案的各种因素都决定了项目是如皋中式风格居住项目市场上最为中档的 项目，无论从规模、配套、景观、功能区分、物业管理和小区智能化等方面都无处 不体现出本案的王者气质，因此在本案日后广告推广实施阶段务必要确定项目的高 档性与尊贵感，充分挖掘本案文化内涵的优势。 物理诉求 物理诉求是依据楼盘的物理特性优势表现的创意手法，本案物理诉求可以从项目设计理念、小区的规划设计、景观设计、房型设计、工建配套、物业管理等方面进行分类诉求，分门别类突出本案各个卖点优势，藉此通过理性的诉求来感知购房者。 环境诉求 环境包括项目的内的小环境和周边的大环境，小环境包括社区的绿化环境、小品雕塑、水景、健康步道以及社区氛围等。大环境包括项目所处地地域人气、社会配套设施、绿化景观以及人文气息等方面。环境诉求是房地产广告不可缺少的一部分，也是一个物业价值的基本表现。环境诉求须诉求清楚明确和立意高的特点。 企业理念诉求 品牌建设是房地产市场发展的必然趋势，尤其对一个谋求长期发展的企业，其自身也应该成为楼盘广告强有力的支持，并实现两者之间的完美结合与互动。企业理念诉求对于凌云显得尤为重要，这跟凌云的战略经营方针有着密不可分的关联。也只有在本项目奠定好一定的品牌形象，才能确保以后项目的顺利开展。 心理诉求 心理诉求是利用潜在客户的心理意识和对本案的认同感，展开诉求的一种方式。在房地产目标市场细分化日益明显的今天，这是一种行之有效的诉求方法。但这种手法要较好地把握潜在客户的需求心理，以体现其所内心渴望的地位和身份的象征。 广告媒介策略 “浅水湾”在媒体的选择上应该作到“全、广、精、准、效”这五个要素。 全 ——即选择投放媒体的面要全，电视、电台、户外、售楼处内、SP活动、PR活动等各种宣传渠道上发布关于“浅水湾”的产品信息，不放弃每一个可以向公众宣传浅水湾的机会，充分挖掘其他可以向公众宣传的媒体。 广 ——是指媒体投放的覆盖面要广，不仅仅只是针对本案的目标客户，而是应该针对整个如皋市民，要让他们知道“浅水湾”，了解“浅水湾”，购买“浅水湾” 广告媒介策略 精 ——是指“浅水湾”在媒体投放上应该作到精简，应该注意重点和选择性的投入，在一种媒体上应该集中火力对其进行投入 准 ——准就是准确，将我们要诉求的信息，能够及时准确的到达我们的受众，让他们不断地了解各个阶段的信息。 效 ——是指有效，我们每花一分钱就应该达到一分钱的效果，这也是我们广告宣传的目的，达到“事半功倍”的效果。 广告媒介建议 □交通电台、音乐电台 价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对本案的认识度。 □如皋电视台 电视虽然对楼盘来讲，不是很有直接效果，但对品牌的知名度提升是很有帮助的。 □户外广告和指示路牌、工地周边围墙广告 在楼盘附近做指示路牌、引导旗、横幅、在主要交通路口、机场或车站设置看板 在工地周边做大型的宣传看板 □公交巴士车身广告、公交车站的灯箱广告、三轮车身广告 在更多地往本案或全市性的公交线路 利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。 □DM（Direct Mail）入户单张 价格低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传，可与相关广告公司相互挖掘。