2013年5月25日青岛国隆地产昌盛花园2期销全案.ppt

营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：LOGO表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：LOGO表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：LOGO表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：LOGO表现 道旗 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：VI表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：VI表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：VI表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：VI表现 营销对位/精准出牌 二）3大对位策略 3、推广诉求对位：VI表现 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 1、价格策略精准：市场比较法 比较内容 比较因子 权重 类比A:海信湖岛世家 类比B：颐和广场 类比C：保利里院里 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地段资源 市政交通 8% 1 0.08 1 0.08 0.9 0.072 项目周边环境 8% 1 0.08 1 0.08 0.95 0.076 周边市政配套 8% 1.1 0.088 0.95 0.076 0.85 0.068 投资价值 4% 0.75 0.03 0.9 0.036 0.9 0.036 项目可提升价值 建筑风格 8% 0.9 0.072 1 0.08 0.85 0.068 单体户型设计 6% 0.85 0.051 0.9 0.054 0.9 0.054 设备、材质档次 8% 0.75 0.06 0.9 0.072 0.85 0.068 建筑规模 6% 0.7 0.042 0.75 0.045 0.6 0.036 空间布局和环艺设计 5% 0.7 0.035 0.95 0.0475 0.85 0.0425 小区配套 6% 0.95 0.057 1.2 0.072 0.8 0.048 物业管理 7% 0.8 0.056 1 0.07 0.7 0.049 发展商品牌和实力 7% 0.7 0.049 1 0.07 0.75 0.0525 价值实现的经济因素 区域规划 9% 1 0.09 1 0.09 0.9 0.081 政策方面 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 合计 　 100% 　 0.89 　 0.9725 　 0.851 现在均价 　 　 　 10500 　 10500 　 12000 10000元/㎡ 项目 权重 价格（毛坯） 本项目拟合得分 对比价格 权重价格 海信湖岛世家 35% 10500 0.9725 10697.5 3744.13 里院里 20% 12000 0.851 10212 2042.4 颐和广场 45% 10500 0.89 9345 4205.25 合计 9991.775 综合推算整盘均价为 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 1、价格策略精准：市场比较法 快速回款策略 利润优先策略 树立标杆策略 3种推售策略 销售价格：10000元 平价入市，快速回款 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 1）快速回款策略： 去化周期：5个月 所需支持： 保障现有产品价值 营销费用支持：总销额0.6% 策略 强销期控制在今年，规避明年竞争恶战 优势 无法最大化保障利润回收 劣势 销售价格：12000元 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 2）利润优先策略： 去化周期：10个月 所需支持： 7大价值提升，提供价格支撑 营销费用支持：总销额0.8% 利润优先，价格高于市场 策略 最大化保障自身利润回收 优势 化速度放慢，销售周期拉长，易与竞品推售时机撞车 劣势 销售价格：11000元/平米-14000元/平米（全装） 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 3）树立标杆策略：前两种方案折中 去化周期：7个月 所需支持： 7大价值提升，并强调精装样板间展示作用 营销费用支持：总销额1% 线上以全装（软装+精装）幸福无忧体系面世，树立产品标杆及价格标杆，跳出竞争红海；案场则灵活推出全装和毛坯两种产品，挤压毛坯产品去化。 策略 既制造影响，拉高价格，又保障销售速度 优势 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 2、推盘节奏精准： 1 2 3 4 5 6 7 备注：2#为保障房 依从产品价值分析可得： 4#、3#1#5#、6#、7# 4#、3#：价值最高，位于社区内部，噪音污染较小；临幼儿园近； 1#：价值其次：临辅路，噪音污染相对较小，且位于网点之上； 5#、6#、7#：价值最差：网点上住宅，且临瑞昌路主路，噪音污染 1）产品价值分析 推盘建议：先推1#、5#、6#、7#；后推3#、4# 11.10 二推开盘 营销对位/精准出牌 三）3大精准策略 2、推盘节奏精