2013年中南团青岛地块市场调研及可行性分析报告.ppt

2013中南集团青岛地块市场调研及可行性分析报告 报告提纲 地块1基本概况 地块1盘点 地块1 SWOT分析 地块1 项目可行性分析 项目可行的条件—— 本项目的区域属性比较明确，属于四方、李沧区的刚性需求居住供应区。 由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有一定天花板，操作有一定风险。 本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第一个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。 根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2300，企业的赢利水平将低于银行利率 地块2基本概况 地块2盘点 沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主 市区客户到达本地快的途径： 市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域 区域竞争： 地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。 地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。 位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面） 地块2 SWOT分析 结论 项目可行的条件—— 本项目周边竞争项目由品牌开发商操作，项目规模体量庞大，产品力强于市场一般水平，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和营销水平要求很高。 本项目容积率为1.29，可以借助背依两山景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。 根据动态测算结果，当楼面地价为3200元时，项目的财务内部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于3200，企业的赢利水平将低于银行利率 地块3概况 地块3盘点 地块周边的竞争楼盘主要分布在沿九水路一线 绿城?理想之城在售、和达?和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。 九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。 地块3 SWOT分析 结论 项目可行的条件—— 因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以借助山体和李村河景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。 青岛现有低密度板块分布在城阳王沙路和即墨温泉镇，遇到的最大的市场抗性就是距离市中心过远。本项目与这些低密度板块竞争将在距离上产生较大优势。 根据动态测算结果，当楼面地价为2900元时，项目的财务内部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2900，企业的赢利水平将低于银行利率 根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2300，企业的赢利水平将低于银行利率 根据动态测算结果，当楼面地价为3200元时，项目的财务内部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于3200，企业的赢利水平将低于银行利率 世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结 附件 地块1地处李沧城市建成区，周边配套齐全；地块涉及2个行政村，占地约1000亩 地块四至：西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。 地块内的市政配套和生活配套较为完善，整个区域（含地块）的城市意向较好。 本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好；公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界 通达性 从地块现状图看，重庆路是地块通往外界的主要干道。 重庆路是双向6车道城市主干道 进入性 地块的进入性较好，可以由南岭4路，南岭2路，南岭1路进入地块。 公交 重庆路上有多路公交车直通李沧中心地带和市区，未来有快速公交。 地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的不利因素 地块现状： 地块涉及2个村庄，地块现在以建设用地为主，但涉及了大量的村庄拆迁和单位厂房、生活区的搬迁。 地块南部有高压线走廊通过 地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地势较为平缓 地块东依老虎山，有一定的植被资源 地块内的地形由东向西成阶梯状，依次降低。 整个地块的地势相对平缓。 整个区域的配套已经成熟，地块发展只是受限于该区域内的城市发展意向 整个区域发展相对成熟，地块西侧有楼山公园 十梅庵路与重庆中路相交地点北侧约200米有青岛第4人民医院 地块内还包括了小学和中学。 重庆中路两则是以汽贸为主的商业区 盘点 本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约16