2013年郑绿城·百合花园营销推广计划.pptVIP

我们要针对谁说话？ 对居住标准有更高需求的人们 渴望获取身份感、价值感，与普通人群形成区隔的人们 希望住宅实现更多价值功能的人们 推广目的 让区域中客群对本案的认知提升到一个新高度 让项目能够反映相对客群的真实需求，乃至情绪 2013年营销计划——推广策略之推广主题 超越普通居住概念的大宅 在区域中居于上游的生活理念 全方位提升居住品质 大多为普通社区 落后于时代的生活方式 各方面的居住品质都无法与本案抗衡 本案与区域的产品力对决 2013年营销计划——推广策略之推广主题 财富与社会地位都处于区域前列的上层人物 懂得如何享受生活，对生活具备新概念 对住宅拥有更多需求，希望传达更多意向 占据区域80%比例甚至更多的，是普通人 缺少条件改变生活价值观 对居住的概念仅限于满足基础需求 本案与区域的客群对决 2013年营销计划——推广策略之推广主题 价值源自区隔 本案居住价值与普通住宅产生的区隔 本案带来的社会地位与普通人的区隔 契合高端客户的消费心理 广告层面一定要继续保持中牟绝对第一的高姿态 2013年营销计划——推广策略之推广主题 开发商： 河南宏田置业有限公司 物业位置： 郑汴路中段（郑州电力学院东) 占地面积： 1000亩 建筑面积： 96万㎡ 建筑形态： 多层 小高层 高层（33层） 容积率： 3.25 绿化率： 58% 总户数： 5期官邸248户 建筑风格： 五期新古典主义 在售户型： 94㎡、106㎡、122㎡，两房变三房， 畅销户型： 94㎡两房变三房 车位配比： 1:0.7（ 地上地下） 客群来源： 郑州占30%，乡镇经商者占50%，中牟县城占20% 在售 品质大盘，热销中 市场环境——区域竞品分析：水岸鑫城 目前在售5期官邸 项目5期包括立体叠加和官邸，官邸只有一栋高层（33层）约248户，2012年8月初开始人购，进入销售，目前剩余约80套房源。销售率约68%。 官邸户型全部为魔变户型，两房变三房。 成交均价4800元/㎡。 优惠：一次性4个点，按揭2个点 官邸面积配比 户型 套数 面积区间（㎡） 比例 两房两厅一卫（魔变） 124 93、94 50% 两房两厅两卫（魔变） 124 106、122 50% 106㎡三房两卫实得120㎡ 93㎡三房一卫实得108㎡ 项目距离县城距离较近，周边配套设施更完善。 整体体量较大，前期已有客户入住，社区居住氛围浓厚。 内部环境较为优越，拥有人工湖。 项目在售户型设计以紧凑型为主，居住舒适度一般。 销售情况 项目价值对比分析 市场环境——区域竞品分析：水岸鑫城5期官邸 开发商： 河南东亚置业有限公司 物业位置： 商都大道与万三路交叉口东1000米南 占地面积： 约74亩 建筑面积： 13万㎡ 建筑形态： 多层（8栋退台花园洋房），高层（7栋） 容积率： 2.63 绿化率： 40% 总户数： 900多户 建筑风格： 欧式新古典主义 在售户型： 133㎡、146㎡三房；201㎡复式 畅销户型： 133㎡三房 车位配比： 1:0.7左右 客群来源： 郑州90%，中牟县城10% 一期在售 走高端路线，曲高和寡 市场环境——区域竞品分析：绿博·半岛 2012年8月份开盘，推出四栋多层退台洋房。两栋小高层，约170户，目前月均销售10余套。整体销售率约30%。 首层、顶层复式，中间层为平层标准层。户型设计阔绰舒适。 首层复式带院子9100元/㎡，标准层5000元/㎡，顶层复式6000元/㎡，在推均价5000元/㎡。 面积配比 户型 套数 面积区间（㎡） 比例 三房两厅两卫 66 133、146 38% 四房两厅两卫 66 172 38% 复式 44 201、223 24% 133㎡三房两厅两卫 146㎡三房两厅两卫 项目整体风格与百合花园较为相似，整体品质较为上乘，与本项目形成直接竞争。 位置较之百合花园距离中牟县城更远，生活配套等薄弱，居住氛围差。 市场环境——区域竞品分析：绿博·半岛 销售情况 项目价值对比分析 开发商： 中牟商都大道与林东路交叉口（森林公园东） 物业位置： 郑州牟园置业有限公司 占地面积： 50亩 建筑面积： 7.77万㎡ 建筑形态： 小高层 容积率： 2.0 绿化率： 37% 总户数： 558 建筑风格： 新古典主义 在售户型： 79㎡两房，108、126㎡三房 畅销户型： 未开盘，无畅销户型 车位配比： 1：0.6 客群来源： 郑州占20%，中牟县城占40%，乡镇占40% 本案 在售 新楼盘，认筹中 市场环境——区域竞品分析：森林里 项目明年推售体量较大，建筑类型与百合花园均为小高 层，形成竞争态势。 客户基础相对薄弱，需要时间成本了解项目。 2012年11月25日开始排号认筹，交1000元抵1万。现排号70-80组。 目