2014年新沂玉融百米榭前期营销报告.pptVIP

三大目标下的核心问题 目标下的思考 核心问题1：排除新沂高利贷楼盘所带来的购房阴影 核心问题2：竞争加剧，如何突破传统竞争，减少竞争的干扰 核心问题3：如何建立项目客户渠道，突破区域，吸引外围客户，达到顺利去化？ 营销战术组合 —— “ 5 势定山河 ” 推售势：找准节点，步步高升 媒体势 ：高举高打，快速占位 招商势：招商先行，强调主力店价值 渠道势：多管齐下，促进销售 活动势：活动造势，增强信心 营销战术 项目如何选择客户？——以高价值的区域客源为核心客群，同时辐射周边县市投资客群 客户定位 高端财富阶层 中端财富阶层 中低端财富阶层 核心客户 财富阶层 增长型 客户群 差异型 客户群 生意关系 潜在客户量 地 域 意向 客户量 寻求财富的最大化增值 投资关系客户 本项目核心客户是介于中高端财富阶层与高端财富阶层之间寻求财富增值的富裕阶层。 分布 新沂市客源 周边区域地投资型客户 细分 生意人、企业主、大股东、闲散资金、企业高管、公务员、投资客 闲散资金、企业主、投资客等 新沂玉融百米香榭前期营销报告 开启新沂商业新时代…… 本次报告所要解决的问题： 通过裙楼商业的定位来提升项目的整体价值，使项 目利益最大化，走短、平、快路线； 打造开发商品牌力，塑造项目在区域的知名度及品 牌，提升购买客户的信心。 目录 ︳Contents 第二部分： 项目定位及规划建议 第一部分：项目及市场分析 第三部分： 营销操作思路建议 项目信息 项目位置：钟吾路2号，近火车站和长途汽车站 总建面积：约20万㎡ 住宅建面：住宅14万㎡ 商业建面：4万㎡ 建筑形态：多层、高层、裙楼商业 开盘时间：多层2010年9月，商业部分为2011年7月 商铺楼层：三层 面积区间：100-148㎡（住宅） 主力面积：112-125 ㎡（住宅） 总套数：265（住宅） 去化套数：168（住宅） 月均去化套数：12（住宅） 推盘顺序：8、11先推，14、21、25后推 沿街商铺售罄（有保留房源） 多层住宅（售罄） 1 2 8 11 14 21 25 26 面积区间 套数 户型配比 房型 100 35 14% 3-1-1 112-125 177 66% 3-1-1 137 18 6% 3-1-1 148 35 14% 4-1-1 项目位于中心城区最北面，总体量约20 ㎡，其中商业4万㎡，26号楼还未拆迁，项目属于中心城区首席大盘 在售裙楼商业 高层住宅 在售裙楼商业 高层住宅 未推部分 未推部分 （现为生地） 项目四至 东面： 东吴路及在建的永恒世纪豪园（高利贷楼盘） 南面： 新安路、居民区及沿街商铺 西面： 公园路、新沂汽车站及汽摩配市场 北面： 徐海路、新沂火车站 南 西 东 本案 北 项目所处区域环境较差，东面的永恒世纪豪园为高利贷楼盘，面临查封，对项目存在较大的影响 项目区位 项目位于新沂最成熟的商圈南京路商圈边缘，业态齐全。项目区位优势明显，临近汽车站与火车站，是交通枢纽中心，人流量较大,主要以流动人口为主。 2 1 汽车站 汽摩配市场 3 新沂火车站 4 永怛世纪豪园 项 目 3 烟草公司 新沂市经济开发区 中心城区 城南新区 城北区 城东 片区 住宅开发区域 传统商业开发商业区 集零售、餐饮、休闲娱乐 于一体的商业中心 依托便捷的交通 为住宅、专业市场聚集区 工业园区 市场环境——新沂概况 城市人口：面积1616平方公里，人口103万，城区人口27万； 城市交通：陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与霍连高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横”的路网格局； 城市经济：2010年新沂人均GDP2.6万元，镇区人均可支配收入1.2万元,仅次于沛县，社会品消费零售总额达到52.4亿元,批发零售住宿餐饮业占零售额73.26% ; 城市产业：新沂的工业基础较好，初步形成了“精细化工、纺织服装、绿色食品、机械冶金、资金加工”等五大产业板块，新沂市产业结构不断优化形成了以工业为主体，第三产业加速发展，高效农业蓬勃发展的优质产业结构； 便捷的交通、良好的产业基础及经济发展趋势,带动了区域居民消费水平,为区域消费提供支撑，推动区域商业快速发展 市场环境——房产市场 新沂市自07年以来，商品房开发量达到215.33万平米,其中2009年开发量达到顶峰,2010年以来,开发量达到95.51万平米; 新沂市07年累计成交量达到85.2万平米; 从房产开发及竣工面积来看,未来区域供应量依然充足 新沂房地产市场供应充足,未来2-3年将供大于求,商品房供应主要集中在中心城区和城南板块,城东片区未来供应量将有所增加 城市发展定位 苏鲁接壤地区新兴德交通枢纽、 商贸流通中心和工业城市。 城区布局形态 中心区以南京路为主线轴，形成以商业、金融、文化、