2014年淄博地块前期场调研及产品建议.ppt

①：南-龙泰苑世嘉 项目地块周边除东侧均已开发，多为中高端社区定位，区域高端生活氛围逐渐形成。 北京路 中润大道 联通路 西侧： 运动员公寓 齐盛宾馆 南侧： 龙泰苑世嘉 北侧： 颐丰花园 东侧： 空置地块 用地面积 土地性质 容积率 住宅面积 商业面积 13.33公顷 商住用地 2.6 329250 17330 建筑限高100米，建筑密度16%，绿地率37%。 ① ② ③ ④ ⑤ ②：西-人行道景观带 ③齐盛宾馆 ④：北-颐丰花园 ⑤：东-空置地块 市政府第一办公大楼 休闲公园 地块四至及周边 地块位于新城区核心，为城市重点规划发展区域，地段价值优越，未来升值潜力巨大 华光路 西十一路 北京路 中润大道 政务中心 商务中心 休闲公园 新城区为城市重点规划发展区域。新城区规划总面积52万平方公里，是新的城市行政中心、金融中心、文化中心、体育中心。 目前新城区北京路（西十路）以东区域建设基本成型，中心轴线体育中心已建设完成，政务中心、商务中心正在建设，休闲公园尚未建设。 体育中心 ①：市政府第一办公大楼 政府第一办公大楼 公安局办公楼 电视台大楼 本案 ②：公安局办公楼 地块区位分析 本案 华光路 西十路 联通路 中润大道 世纪路 西十一路 地块周边已设公交站牌，但目前尚未开通一路公交线路，地块出行依赖私家车。 地块交通便利，自然环境尚佳，但无公交配套， 西十路 中润大道 路边景观带 交通条件及景观环境 本案 教育配套：淄博市唯一高校：山东理工大学，市重点学校：淄博市实验中学。 商业配套：佳世客、新玛特购物广场 休闲：淄博最高档酒店-齐盛宾馆，体育中心。 医疗配套：医疗配套较少，基础生活配套缺乏。 区域汇集城市高端配套资源，但基础生活配套及医疗配套缺乏。 体育中心 世纪路 华光路 西十路 联通路 中润大道 佳世客 新玛特广场 山东理工大学 实验中学 齐盛宾馆 3公里 佳世客 齐盛宾馆 体育中心 区域配套 优势 劣势 机会 威胁 城市新区核心，地段价值优越，升值潜力巨大。 区域自然环境尚佳，高端生活氛围渐成。 城市高端配套资源汇集，地块先天资源突出。如实验中学、佳世客配套。 鲁能品牌开发优势 目前区域生活配套及医疗配套缺乏。 地块周边无公交配套，依赖私家车。 区域开发量持续增多，未来市场竞争激烈。 区域市场价格2010年大幅上涨的基础上，目前高价位运行，升值潜力存在一定的透支。 政府西迁，区域价值不断升级。 建设中的新城区，各项配套设施逐步完善，市场潜力放大。 区域产品以120以上大户型为主，市场存在一定供应空缺。 区域已上市项目对本案客户的分流。 市场限购政策预期氛围浓厚，未来市场走势难以预估。 中海、华润等知名开发商进入淄博市场，将市场竞争 项目优势是绝对的，而劣势是可转变的。 地块SWOT分析 本体 城市/区域 客户 市场 项目环境总结 张店区市场客户以区域地缘客户为主，其他区域中以淄川、桓台客户较多。 客户多为改善型需求，兼顾投资。 私营业主老板占据市场绝对主力，其次为政府公务员及企事业单位人员。 市场价格在2010年大幅上涨的基础上，后期可上涨空间有限。 知名开发商进入，产品品质不断升级，市场后市竞争激烈。 目前市场调控政策效果有效，年内限购政策推行可能性较大。 地块处于城市新区核心，区域自然环境尚佳，高端生活氛围渐成，具备发展高端产品物业的先天资源禀赋。 区域城市高端配套资源汇集，对地块价值形成较强支撑。 容积率约2.6，产品密度相对较高。 张店区为淄博城市中心城区，占据淄博市场主导地位，而新区占据张店区市场发展主流。 新城区依托整体规划利好，2010年市场价格不断走高，目前上涨增速明显降低。 区域为市场高端高价项目聚集区，可形成有效的区域价格认知。 地块综合分析 站位 姿态 主张 跳出区域，站位淄博，主动承接“城市新区”发展契机，以高端配套、区域价值、升值潜力立势，打造淄博城市高端品质生活社区。 依托新区价值平台，利用项目产品创新、区域价值，实现差异化竞争。利用品牌名片效应，带动项目发展。 客户复合，产品分级。抓住市场主流客户，兼顾其他区域客户。预判政策走势，产品分级，兼顾刚需及改善需求，以前瞻性规划赢得溢价空间。 项目发展战略构想 竞争策略：依托新区价值平台，利用项目产品创新、区域价值，实现差异化竞争。 面对城市竞争，与区域项目携手共进，共同提升区域价值。 面对区域竞争，差异制胜，通过规划产品创新、先进开发理念，形成项目差异化核心竞争力，强化项目自我优势。 客户策略：客户复合，抓住市场主流客户，兼顾其他区域客户。 抓主流，增辐射，保证项目立势基础。 多元化、复合化，确保项目的可持续发展，保证项目较快去化。 产品策略：产品分级，多线组合，兼顾现金流及品质提升。 产品分级，针对不同类型客户打造对位产品 产品形象升级，