2015年05月长沙公寓及商市场情况分析报告.pptx

;;;;;;;长沙2015年1-2月公寓成交情况;近几年，据专业代理公司监测的长沙41个公寓，成交差别较大，平均月均去化为10-15套。其中经典项目奥克斯广场去化速度最快，月均去化为90套。;2011-2014年，长沙大部分公寓项目一直处于去库存阶段，年均去化约65万方。其中2013年库存166万方，去化情况最好为80万方。;;长沙公寓主要集中分布在河东中心主城区、省政府南城、武广、枫林路-麓谷等片区。;;河西区域公寓市场价速实现 ;公寓市场现状;公寓市场现状;;1、金茂梅溪湖，价格待定元/㎡（毛坯）;2、喜地时代广场，均价6800元/㎡（毛坯）;3、旭辉御府，均价7500元/㎡（精装）;4、保利麓谷林语，均价5300元/㎡（毛坯）;5、佳兴国际汇，目前均价7000元/㎡（毛坯）;6、西海广场，均价7200元/㎡（毛坯）;7、绿地中央广场，均价8400元/㎡（毛坯）;有部分创意loft产品设计。开发商主打投资概念，但销售一直不是很理想。价??一直处于降价中，但仍走量较差。;9、小时代，均价6200元/㎡（毛坯）;10、七喜街，均价5893元/㎡（毛坯）;区域市场界定;项 目;区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化 区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长城物管等国内一线物管公司。 ;项 目;项 目;区域市场界定;区域市场界定;区域市场界定;项目;本案竞争机会分析：;根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目档次归为高中低档次三类;竞争项目选取: ;核心价值——恒大品牌+地段+实景园林;;核心价值——地段+景观资源;产品定位策略——主打公寓公寓产品，一房产品占比53.52%，中大面积产品为辅。;价值体系——地段+园林+建筑品质;产品定位策略——首期以低密度洋房树立项目档次形象，中期以中大户型产品为主，三期以高层中公寓产品为主。;本案高层住宅产品研究;;十字型平面优劣势分析;B户型（90平米）;;;;小结：;与区域项目价值点对比分析;区域客户特征分析;通过对区域内高层项目的客户构成,我们发现,项目档次越高,投资于投资兼自住客户的比例越高,;恒大绿洲项目客户研究;职业构成 客户构成板块，传统高收入人群占据楼盘主力客户群，其中私营业主为主要构成部分，企业中高层、公务员为第二主力构成;客户来源 对于客户区域来源三成以上客户来至雨花区，天心区次之占整体比例两成左右;职业构成 对于90㎡以下公寓购买主力为普通职员，占33%；而中大户型则以私营业主为购房主体;区域客户特征关键词;客 户;客 户;客 户;客 户;整体商业发展综述;阶段划分;外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风;传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集;1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。;1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质经营、利润锐减。;;商业商圈发展格局;市级——五一商圈 区域级——袁家岭、火车站、东塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭六个商圈;除了六大零售商圈外，长沙还凭借其优越的地理位置、交通枢纽地位以及长期的历史沉积，形成在二环线周边尤其是东二环沿线各类专业市场林立的局面。 红星市场，也以批发为龙头，并开始涉足零售型商业。;;业态类别;起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店… 商业营业面积：约50万 每日人流量：超过30万 客户辐射：全市消费者及全国观光客;发展：;小结：;区域范围 ：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。;南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。 业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主 ;小结：;区域范围：以候家塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。;小结：;区域范围：以五一大道与韶山路交接处以北，步行在10分钟的范围。;概况：;小结：;;特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客流量而著称 商业营业面积：约10万 日人流量：20万 客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金苹果服装大市场?