报告戴德梁行青岛中成广场公寓部分策划研究建议报告43.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 交樓標準設計建議： 精裝修交房 入戶門插卡管理，戶內多用推拉門以節省空間； 地面鋪設理石和高檔地板； 牆面粘貼壁紙或高級牆面漆； 衛生間高檔潔具、淋浴房； 廚房配備冰箱、電磁爐、油煙機、淨水設備等配套設施； 生活用全套家私、家電； 網路、電話、有線電視； * D.專案公寓部分行銷推廣建議 * 為保證專案形象和社會認知的同一性，建議公寓部分與寫字樓、商業使用同一案名。 專案包裝建議－案名： * 售楼处： 售楼处设在写字楼一层，设置销售前台、客户接待区、沙盘展示区、资料展示区、大客户接待 室、水吧、销售经理办公室、财务室、卫生间和储藏间； 围档： 以开发商品牌、产品定位和主题广告语为主要宣传内容； 楼体广告：（楼顶霓虹和楼体条幅或广告牌） 简洁、明了传递项目核心信息； 專案包裝建議－地盤包裝： * 樣板區包括：大堂、公共電梯間、電梯轎箱內裝、樣板樓層公共部分和樣板間； 公共部分保證充足的照明，弱化公共部分採光量的不足； 以樣板間多樣的裝修風格，掩飾戶型設計方面原有的不足； 樣板區展示期間智慧化相關設施即投入使用，使客戶充分體驗居住的安全和舒適感； 在銷售接待中心和樣板區由體現高級物業管理水準的服務人員為到訪者提供周到的服務； 專案包裝建議－樣板區： * 按照業態的不同，分別製作宣傳折頁，並製作統一封皮，按需選取； 製作戶型單張； 專案包裝建議－銷售物料： * 推廣策略： 針對以投資型客戶為主，自用型客戶為輔的客群組合，制定行之有效的推廣方案； 通過強勢廣告宣傳，樹立專案的社會認知度，為項目快速熱銷形成有力支撐； 充分利用樓體的戶外媒介功能，作為平面媒體廣告和事件行銷的有力補充； 運用發展商品牌優勢，提升專案綜合競爭力； 將開發商品牌和專案品牌打造及完成開發商階段銷售目標貫穿行銷推廣始終； * 專案推廣通路： 外埠市场推广 本地市场推广 平面媒體宣傳为主 如《齐鲁晚报》、航空雜誌、地产专业杂志 事件營銷 專案重新啓動的新聞發佈會，舉行大公司入駐簽約儀式，專案新案名有獎徵集活動，房展會等 平面媒體宣傳为主 如《青島日報》 《青島早报》 《青島晚报》等 戶外廣告注重形象宣传 充分利用樓體的戶外媒介功能，通過圍檔、樓體看板和樓頂燈光效果營造傳遞專案資訊 * 銷售策略： 實現銷售價格與銷售速度的動態平衡，最終實現開發商收益最大化； 傳統行銷手段和特色行銷相結合，靈活變通，掌握主動； 掌握三種業態入市時機和節奏的平衡，實現整個項目銷售的均好性； 建議商業部分招商先行，通過品牌進駐提升寫字樓和公寓價值； 先期推售寫字樓和公寓，通過寫字樓形象宣傳拉升公寓價值； 後期實現商業部分的銷售； * 定價策略： 實現發展商對利潤率的需求； 符合市場投資回報率常規標準； 產品改進最終實現效果將對定價起到最終的決定作用； 通過有效的行銷推廣手段，增加客戶感知價值，合理提升售價； * 結論：作為投資類產品，年投資回報率為8%較為易被市場接受。 定價與投資回報率試算： 面積 市場年租金 售價 年投資回報率 50平米 45000元 10000元 9% 50平米 11000元 8.2% 60平米 10000元 7.5% 60平米 11000元 6.8% 項目公寓部分定價建議： 均價10,000-11,000元/平米(含2000元/平米精裝修) * 2006年6月- 9月 內部認購期 尾盤期 80% 銷售週期與目標建議： 2006年10月- 2007年10月 正式認購期 證件齊全 樣板區投入使用正式開盤 10% 10% 2007年11月-12月 * 推廣費用預算： 費用預計為銷售收入的2％－2.5％ 發展商品牌與項目品牌的建立與維護成本 專案直接宣傳推廣產品 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * DTZ 戴德梁行谨呈 中國　青島 [中成廣場]專案 公寓部分策劃研究建議 * A、青島市市南區住宅市場分析 B、專案公寓部分定位分析 C、專案公寓部分產品建議 D、專案公寓部分行銷推廣建議 內容綱要： * A. 青島市市南區住宅市場分析 資料來源：青島房地產交易中心官方網站（) 數據有效期：2006-5-31 * 注：青島市将單元建築面積在120平米以內、容積率在1.2以上、單價在6700元以下的住宅定義為普通住宅；普通住宅＋非普通住宅＝住宅 圖表顯示青島市普通住宅與非普通住宅在供應套數和供應面積上基本持平，房地產市場供應結構基本合理； * 市南區依託良好的海景資源和成熟的城市生活配套，普通住宅與非普通住宅供應套數比例約為4:6，供應面積比約為3:7，非普通住宅供應量高於青島市整體水準； * 市南區一手住宅單元面