中原20122月长沙渔人码头初步定位及发展战略思路.ppt

根据我们的市场经验，几乎没有一个分割出售的商业项目能够得到很好的经营，通常发生的情况是参差不齐的品牌档次和混乱的管理，这将大大影响购物环境，降低项目的档次，从而影响到项目其他类型物业的销售。 经营策略概述 对于一个商业项目来说，经营策略主要分为两种：一是长期持有租赁经营；二是分割销售套现。经营策略的选择是为了实现项目整体的价值提升，为投资者获取最大收益。 品牌档次符合目标客源的消费需求 业态组合符合市场需求 商业部分与其他类型物业相互促进 良好、健康的购物环境 项目整体价值提升 租赁与销售优劣势比较 优势： 持有商业物业有利于对项目业态的控制和整体把握，可有效避免产生业态混乱，品质档次参差不齐的局面； 在市场培育期内持有物业，通过对招商租赁的有效把关，实现项目的前期定位和商业主题，将大大提升商业项目的盈利能力，从而提高项目未来的增值； 持有物业便于业主对物业进行有效的管理，打造高品质的购物环境，与项目高品质的住宅形成有机整体，相互促进； 高品质的商业能吸引同等水准的客源在项目附近置业，从而带动项目住宅部分的销售； 便于根据市场变化进行业态调整，灵活性较强。 租赁 销售 优势： 迅速回笼资金，使投资者迅速获得即得利益； 从运作层面来讲，销售相对简单，一次性出售给买方，便退出项目运作。 租赁与销售优劣势比较 劣势： 无法迅速收回投资，需投入一定的资金运作项目； 招商工作需要投入一定的人力物力，操作流程相对比较复杂，后期还会产生续租、业态调整、违约等一系列问题； 运营存在一定风险，包括空置、市场变化、周边未来项目的竞争等。 租赁 销售 劣势： 失去对项目业态和档次的控制权，易造成项目后期业态和品牌鱼龙混杂，无法达成前期的开发目标，亦不利于需要的业态调整； 业态及其档次混乱降低商业项目的品质的同时会进一步降低住宅项目的品质； 虽然能迅速取得投资回报，但是损失的是一笔客观的项目未来的价值增值。 经营策略建议 本案特点：需找收益与经营的平衡点 建议选择 “租赁+带租约销售”的策略 周边发展不完善，具有一定市场空间 开发商有回款压力 商业整体性强，招商要求高 租售策略选择建议 确保前期项目策划方案及业态定位、业态配比得以实施； 确保商业部分的高品质以吸引高收入人群，促进经验； 在经过一段时间的培育期后，使业主坐享项目成熟后带来的物业价值增值。 选择理由 经营方案选择 项目运营计划初步建议 带租约出售潇湘大道沿线，沿江及中间部分商业出租。 在保证项目主体资金的情况下，可适当高价出售沿江及中部商业，获取高额利润 以上三个阶段，视业主资金状况而定，在资金充裕的情况下，我们建议业主选择方案四；如遇资金瓶颈，也需尽量保证商业主体的完整性，不建议分割销售。 第三阶段： 长期持有后销售 在资金充裕的情况下，持有物业10－15年之后，逐步高溢价销售剩余单位 第一阶段： 带租约出售+出租 第二阶段： 持续出租+少量出售 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 滨江新城板块商业未来发展潜力极大，将辐射整个长沙 渔人码头定位分析： Next 市场研究 客户需求 案例借鉴 项目条件 四个研判角度 项目分析——景观资源、滨江新城发展潜力是项目核心优势 渔人码头定位分析： Next 市场研究 客户需求 案例借鉴 项目条件 四个研判角度 多元化价值+高端餐饮休闲娱乐业态 案例定位借鉴：多元化价值，高端餐饮、休闲娱乐为项目发展方向 项目站位：市级商业中心，辐射全长沙市 长沙唯一江景，多元价值型 高端餐饮休闲娱乐中心 市场研究 客户需求 项目界定 长沙客户对于江景的喜爱， 滨江新城的未来潜力以及本地块的江景资源为核心卖点 长沙商业高速发展，江景商业具有稀缺性 符合城市占位背景，界定项目影响力和辐射范围。 旅游、江景、文化、商业多元价值 符合案例运营模式。 多维价值的聚合体，满足多方位人群需求。 案例借鉴 多元化价值+高端餐饮休闲娱乐 多向性定位方案：市级商业中心 1、定位方向之一：餐饮、休闲娱乐、旅游特色商业街 业态组合：餐饮街区+休闲娱乐+酒店 定位可行性分析： 客源：特色品牌商家的引入可有效的克服交通不便利性，提升客流； 资源：江景的稀缺资源以及突出的昭示性，市级商业中心的定位突出特色优势； 业态：周边大型商业项目林立，项目只有突出特色商业定位才能脱颖而出； 销售来分析：市级商业中心的定位，有利于提升产品的价值空间。 定位难点分析： 招商：品牌商家对商圈及项目物业条件要求较高，前期主力店招商压力较大，要制定较为优惠的招商政策，以利于招商； 业态配比：特色商业街要注意控制业态的合理配比，重点突出，否则无法体现项目综