同策2010年03月上海阳明花园期市场定位报告.ppt

酒店式公寓的客户中长租客以外籍人士为主，短租中大陆的商务客和散客也很多。 部分酒店式公寓的辐射范围有很强的区域性，一般都是针对本区域内的客户，以古北、金桥和陆家嘴地区特别明显，例如，陆家嘴欧美人港澳台占的比例要多。 外籍客户有群居的特性，特别是长租市场。以徐汇港汇花园为例，其中日本人占了60%以上，古北的维也纳广场日本人占了90%以上；还有浦东的东京花苑，客户基本都是日本人。 根据酒店公寓的档次不同，客户也有所区别： 通过设计特色及风格的运用进一步提升项目品质如：星河湾、汤臣一品、王子晶品的石材拼贴方式；上海滩花园的木质吊顶。 以细节体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题如：王子晶品的玉石电梯门套，王子晶品的密码信报箱。 加分亮点 局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。如：翠湖天地嘉苑的电梯厅墙面。 针对本案定位的可控成本的实用做法 个性特征 公共部位——个性特征 公共部位个性特征——拼贴方式 星河湾、汤臣一品的天然石材的拼贴精致而规正，使得项目的品质感油然而升。 王子晶品的石材拼花图案带有强烈的艺术气息，与项目的欧洲简约奢华的室内设计风格遥相呼应。 星河湾 汤臣一品 王子晶品 公共部位性特征——吊顶设计 上海滩花园电梯厅的木质吊顶精致而具有空间感，与项目整体格调吻合，精致而不失东南亚韵味。 公共部位个性特征——突出亮点 王子晶品的玉石电梯门套、电子密码信报箱、汤臣一品的Noblesse防弹手工雕花铜门，因独特而具有口碑传播的价值。 以石材装饰，局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制成本。 人性化的细部处理：设备间的实木门上留通气孔。 翠湖天地嘉苑电梯厅 公共部位个性特征——实用做法 公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（各层走道墙面可以高级玻化石代替石材，可适当考虑拼花方式） 入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶，灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部。建议在空间足够的情况下，在吊顶下方悬挂精美吊灯。 项目标准建议——公共部位 建议设置易于管理及保养的独立信报间。借鉴案例：浦江公馆、仁恒河滨城。 电梯可选用日立品牌电梯。电梯门及电梯内饰为考虑重点（一层电梯门可采用有花纹装饰材质，地面铺设石材，轿厢内壁以木质及镜面装饰，电梯界面新颖。） 项目标准建议——公共部位 2、产品补强—会所 会所定位 私人会所 商务俱乐部 中长期定位 小区业主 高端人士 商务客户 服务客群 会所的作用 制造话题，形成营销亮点 增强项目价值感 提高项目销售开价能力 满足项目长期持续品牌力 会所的意义在于： 会所—参考项目选取 选取标准——会所面积5000平方米以上 会所经营状况良好，自负盈亏 知名管理公司管理 选取案例——上海绿城 世茂滨江花园 瑞虹新城 达安花园 会所参考项目—上海绿城 商业设施：餐厅、咖啡吧、8间客房（提供宾馆服务） 游泳池：室外及室内泳池 运动设施：壁球馆、羽毛球房、乒乓房、桌球房、健身房等 休闲娱乐：图书室、棋牌室等 建筑指标 地下一层，地上两层，由地上第二层进入，总建7500平方米。 会所设施 经营方式 绿城物业自行经营。 会所参考项目—世茂滨江花园 商业设施：西式休闲简餐（位于美式会所内）、中餐馆（小南国，位于中式会所内） 游泳池：室内及室外游泳池 运动健身： 健身房、壁球馆、桌球房、室内篮球场、室内体育场、迷你高尔夫球场等 休闲娱乐：儿童游戏室、桑拿房、棋牌室、网吧等 建筑指标 规划有欧式服务会所、美式夏威夷会所、奥林匹克运动会所、中式园林会所4 个不同风格的会所，面积达 15000 平方米，分布在不同主题景区内，每位住户都能就近享受。目前已经建成中式园林和美式夏威夷风情会所两处。 会所设施 经营方式 美式会所由第一太平戴维斯经营，中式会所内小南国、古玩店等采用租赁方式由商家自行经营。 会所参考项目—瑞虹新城 建筑指标 总建筑面积： 7000平方米（ 含屋顶游乐设施），地上2层。 会所设施 商业设施：餐厅 运动设施：游泳池、健身房、乒乓房、体操房 休闲娱乐设施：棋牌、钢琴房、多功能厅、阅读室、室内模拟高尔夫、沙狐球室、儿童游乐区 经营方式 基本对内开放，由新昌瑞安物业管理公司经营管理 会所参考项目—达安花园 健身会所：设施健全的有氧健身区和器械健身区、 100多平方米有氧操房 SPINNING时