jzgc_jy第九章建筑工程评估基础 讲义（第九章）.docVIP

第九章　建设工程财务评价与功能评价考题分析： 　 10年 11年 12年 单选题 利用容积率计算用地面积 现金流量表中现金流出 总投资收益率 多选题 经营成本 财务评价动态指标 盈利能力评价指标 综合题 　 　 　 　　分数分布： 　 10年 11年 12年 第一节　建设工程财务评价 2 3 3 第二节　房屋建筑工程功能评价 1 0 0　 　　本章第一部分的财务知识，对于广大考生来讲相对简单；重点掌握各种财务评价指标体系，盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。　　第二部分建筑工程功能评价，并不涉及专业技术，注意方法，此处可能出计算类型的选择题，也有出计算题的可能性。 第一节　建设工程财务评价 　　一、财务评价概述　　（一）财务效益和费用的识别和计算　　　　（二）财务评价指标体系（掌握★★★）　　1.根据是否考虑资金时间价值，财务评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。　　　　2.根据指标评价的对象，可分为反映盈利能力的评价指标、反映偿债能力的评价指标和反映财务生存能力的评价指标。　　　　二、财务分析报表 （熟悉）　　基本财务报表主要包括各类现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表和借款还本付息估算表等；　　辅助报表，主要有建设投资估算表、建设期利息估算表、流动资金估算表、项目总投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表、总成本费用估算表等。　　（一）现金流量表　　现金流出，记为CO（out）；现金流入，记为CI（in）；现金流入量与现金流出量的代数和（CI－CO）称为净现金流量，记为NCF。　　按投资计算基础的不同，现金流量表分为：项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。　　1.项目投资现金流量表　　该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。　　现金流量表反映项目在计算期内逐年发生的现金流入和流出。现金收支何时发生，就在何时计算，不作分摊。　　作为经常性支出的经营成本中不包括折旧费和摊销费。　　利息支出不作为现金流出，经营成本中也不包括利息支出。　　项目计算期内各年的净现金流量为各年现金流入量减对应年份的现金流出量，各年累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。　　所得税前净现金流量为上述净现金流量加所得税之和，在现金流出中不计入所得税时的净现金流量。　　2.项目资本金现金流量表　　该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，将借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。 表中投资只计自有资金，将借款本金的偿还及利息支付计入现金流出。　　（二）利润与利润分配表　　利润与利润分配表反映项目计算期内各年的营业收入、总成本费用、利润总额等情况，以及所得税及税后利润的分配情况，用以计算总投资收益率、资本金净利润率等指标。　　（三）财务计划现金流量表　　财务分析中，应在财务分析辅助表和利润分配表的基础上编制财务计划现金流量表，通过项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务的可持续性。因此，财务生存能力分析亦可称为资金平衡分析。　　（四）资产负债表　　资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率等，进行偿债能力分析。　　（五）借款还本付息计划表　　借款还本付息计划表反映项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况，用于计算偿债备付率和利息备付率指标。　　项目评价中可以选择等额还本付息或者等额还本利息照付方式来计算长期借款利息。　　三、财务分析指标（熟悉）　　（一）项目盈利能力分析指标　　盈利能力分析是通过对“现金流量表”“利润及利润分配表”的计算，考察项目计算期内各年的盈利能力，盈利能力分析的主要指标是项目投资财务内部收益率、投资财务净现值和资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率等，可根据项目的特点及财务分析的目的、要求等选用。　　投资财务净现值　　　　选用的折现率越大，净现值就越小；折现率越小，净现值就越大。随着折现率的逐渐增大，净现值将由大变小，由正变负。当折现率等于内部收益率时，财务净现值为零。　　投资财务内部收益率　　　　净现值与折现率的关系，如图所示。　　　　选用的折现率越大，净现值就越小；折现率越小，净现值就越大。随着折现率的逐渐增大，净现