招商地产2012年6月26日镇江招商北固湾2012年度下半年营销规划报告.ppt

【商业篇】—借势推广 线下拓展 三剑合璧 缩短与客户接触时间 介绍项目信息 促使留电 【商业篇】 资源互动 + 以商会、行业协会为主导的圈层晚宴、产品推介会为主 【商业篇】 头羊客户运营 有效集聚圈层、促进销售 项目定期举办圈层家宴活动，有效聚集老客户，借势圈层营销，扩大目标客 群，促进销售 切身体验，升级购买北固湾产品所带来的附加值 通过举办家宴活动，让业主及诚意客户通过现场生活体验，充分感受到北固湾 带来的附加值 巩固品牌形象，扩大项目口碑传播 通过举办私人家宴，有效巩固品牌形象，经过客户体验阶段，起到圈层口碑 传播效果 会当凌绝顶，江山画意来 【高层高区篇】—高层价值挖掘 无限放大高层高区所带来的 江山视野价值 高瞻远瞩，一览江山 指点江山，享逸人生 在北固湾的“高”才有的人生境界 【高层高区篇】—实景体验 实景样板房打造手法 镇江首个彩绘艺术清水样板房 转角阳台墙体极力渲染江山、登峰意境 实用空间引导居家舒适度 【高层高区篇】—业主运营 风水营销-“慧邻计划” 活动：高层开光盛典 对象：老业主、意向客户 目的：高层区价值教育 礼品：金山寺大师开光田玉佛，认购高层区客户及介绍业主获赠 4TH 营销规划 推售规划 推广规划 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 推售规划 推案量 去化目标 营销阶段 形象主线 营销战术 公寓132套 公寓132套 别墅20套 公寓132套 叠墅7套 车位312个 公寓132套 高层区150套 洋房36套 一期南强销 别墅公开 洋房公开 60套 50套 70套 50套 60套+300套车位 100套 产品升级 体验营销 事件营销 产品标签 形象拉升 “慧邻计划” 圈层渗透 事件营销 高端对话 豪宅之势 滨江嘉年华 豪宅之行 强强联合 豪宅之道 登峰造极 豪宅之境 别墅样板房公开 叠墅样板房公开 高层样板房开放 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 推广规划 公寓节奏 低密度节奏 活动营销 推广计划 24#推售 25#推售 27#推售 26#推售+高层区推售 二期别墅/ 一期余房推售 叠墅余房推售 一期北车位推售 二期洋房推售 暗线节奏 别墅样板房公开 叠墅样板房公开 高层样板房开放 2012奥运滨江万人长跑 名人对话奥运冠军“戴菲菲” 北固奥运童子军 做一天顶级豪宅别墅的主人 名人晚宴 私人红酒品鉴 奢侈品时装秀 fashion show时尚周 业主生日夜宴 大师登峰开光 北固豪门，代谢天下——蟹王宴 滨江圣诞嘉年华 一期商业续销 公寓新品上市 别墅样板房华美绽放 别墅新品/公寓新品上市 房子就是奢侈品—叠墅样板房开放 公寓新品上市 登峰揽境—公寓放板房开放 臻稀空中别墅/公寓新品上市 5TH 需甲方支持事项 【活动类】 1、事件、体验活动的确认及资源整合 【道具类】 2、二期新产品展示道具（沙盘模型、户模、物料等） 【工程类】 3、七月中旬别墅样板房具备展示条件 4、八月中旬25#、二期别墅预售证 5、九月初叠墅样板房具备展示条件 6、10月初车位、27#预售许可证 7、10月中心高层区实景样板房具备展示条件 8、11月中旬26#、二期洋房预售许可证 【资源类】 9、旗舰型商业资源整合 10、项目学区确认 【展示类】 11、现场展示系统的补充及完善（东吴胜境大牌导示、景观段的细节导视等） 12、东吴路路口景观节点展示提升（风水石更新） 13、别墅实景展示段（标示区域楼栋立面及组团景观） 需甲方支持事项 THANKS * * * * * * * * * * 结论 镇江市场2012年下半年典型项目潜在供应量66万方，整体市场竞争激烈； 主要竞品对比中，本案将面临国际冠城、朴园上观、万科蓝山、优山美地（叠墅）的直接竞争； 3TH 营销策略 核心问题 营销策略 1、核心问题 4）别墅类如何各个击破？ 2）形象合力如何形成？ 3）公寓类如何强势突围？ 1）品类关系如何界定？ 核心问题 1）品类关系如何界定？ 明星产品 金牛产品 瘦狗产品 问题产品 别墅、洋房 明星产品 别墅、洋房 产品稀缺、城市顶级标杆 金牛产品 小面积公寓及商业 性价比高、存量大、具投资价值 瘦狗产品 大面积公寓、叠墅 价格较高、走量速度较慢 问题产品 高层高区产品 价格抗拒、高度抗拒、电梯抗拒 小面积公寓及商业 大面积公寓、叠墅 高层高区产品 2）形象合力如何形成？ 明星产品 树立热销形象 创造品质形象 别墅、洋房 小面积公寓及商业 大面积公寓、叠墅 高层高区产品 金牛产品 瘦狗产品 问题产品 塑造标杆形象 借势产品创新 3）公寓类如何强势突围？ 四大手段强势突围 形象拉升 生活引导 立体深耕 圈层营造 4）别墅类如何各个击破？ 别墅