新安地产财富营销建议书.doc

目 录 第一部分 住宅阶段销售建议……………………………………………4 1、销售目标……………………………………………………………………….4 2、总体营销策略………………………………………………………………….4 3、推量建议……………………………………………………………………….5 4、销售进程……………………………………………………………………… 6 5、销售控制……………………………………………………………………… 11 6、付款方式……………………………………………………………………… 13 第二部分 价格制定……………………………………………………… 14 1、各座单元定位……………………………………………………………………… 14 2、同一层面差价定位…………………………………………………………………14 3、每座单元各楼层定位……………………………………………………………… 14 第三部分 售楼处安排……………………………………………………15 1、售楼处平面布置建议…………………………………………………………15 2、风格建议………………………………………………………………………15 3、建造标准………………………………………………………………………15 第四部分 示范单位安排…………………………………………………17 1、样板房选择……………………………………………………………………17 2、风格建议………………………………………………………………………17 第五部分 培训计划………………………………………………………17 1、培训第一阶段………………………………………………………………………17 2、培训第二阶段……………………………………………………………………… 19 第六部分　 全程推广计划及预算（暂定）……………………………………22 第七部分　 商业部分建议……………………………………………………24 第八部分　委托合同（初稿）…………………………………………………29 第一部分阶段销售计划 一、销售目标 目标：销售完成《新安财富城》住宅项目（不含商业部分） 时间：12个月 面积：约3万平方米 预计对外发售价格：均价约4000元/M2（最终价格以开发商为准） 总额：约1.2亿元 发售形式：分三个阶段推出不同单位供货实施方案 1、第一阶段首推：2＃、6＃ 2、第二阶段推出：3#、5＃ 3、第二阶段推出：1＃、4# 总体营销策略 发展商在土地获取成本及前期投入相对较大，因此，如何在较短时间内迅速去化、在回收成本，便成为本项目销售目标。 与此同时，我们必须清醒地认识到销售收入并不是发展商的最终目标，而只是确保项目顺利开展，公司继续运营所需的利润目标。如不能带来利润的销售收入对发展商而言只是一个毫无意义的数字而已。因此，项目运作的总体营销战略目标是如何把握好销售量与利润之间的关系，在顺利完成销售目标的同时也尽量满足利润最大化。 本项目运用“步步高”的手法，开盘以相对低价入市，迅速启动市场，吸引第一批消费；然后根据销售量、工程进度、销售时间、价格逐步提升，让先购房者得到增值，形成良好口碑，让后续购房者有争先恐后意识，竞相争购，从而顺利完成各阶段销售目标。各销售期内安排采用“脉冲式”策略，即强销与缓冲相结合，节奏分明，热点不断，持久保持市场新鲜度。 1、深度传播“传世佳作，恒久收藏”的广告主题，以浙江中顺置业实力强大的企业形象为后盾，塑造集多种优势于一身的国际休闲社区的高档形象。 2、通过销售控制的手法，将各种优缺点不一的房源有序推出，确保整个项目的销售进程稳步推进，各种房源去化速度总体平衡。 3、一房一价，低开高走的价格策略：以每套房不同的价格差异来引导客户，以稳步推进的价格走势不断推高本案的品牌形象。 营销创新：因应市场营销环境的变化，创新传播渠道。 三、推量建议 本案由2幢高层1幢多层3幢小高层组成。 第一阶段：6＃单元、在项目所处的位置相对较差，并临近建德市中央大道噪音比较大。2＃单元朝向、采光、环境有优势，处于项目中央位置，所以在一开始销售过程中，就将此2幢推出： 一方面推出较好的2＃单元在一定程度上可避免客户观望的态度；另一方面也由于6＃单元位置相对较差，所以定价较低，以低价入市，2种不同位置房源的推出可以满足不同的消费需求。2＃单元朝向、采光、环境还都不错，产品较为接近在小区中档产品，这样内部认购的基本客户可尽早签约，奠定销售业绩。在6＃单元、2＃单元有相当销售量时，本项目在市场上也已拥有一定的知名度，为再上市产品营造了良好的销售氛围。 第二阶段：推出在项目所处的位置相对较好并且安静、景观好、无噪音的3＃单元，而5＃单元处于项目的最邻近马路的位置，第二阶段在销