新景祥2011年沈阳沿海赛洛销售代理提案会.pptVIP

客户大部分居住或工作在沈河区、和平区、浑南新区，主要以区域内传统中高档小区为第一居所。 5、在沈河区、和平区建立户外广告，加强形象宣传，以及DM派单； 目标客户8%来源于外地 6、在抚顺、鞍山、本溪等地高速公路口设计户外牌或进行DM派送； 大部分客户均反应都愿意接受朋友的推荐物业，并愿意向朋友推荐自己认可的项目。 7、建立圈层，促进口碑传递，举行圈层营销活动，加强客带客。 客户购买本案原因主要看重区域的大环境及未来发展、升值空间及交通的便捷性； 8、推广诉求应以客户关注点进行集中表现。 从潜在目标客群分析我们可以得出媒体渠道建议： * 我们要以目标客户为研究样本，重构客户价值，制定符合本案切身实际的战略定位，以实现项目价值与客户价值的统一。 * 战略定位篇 * 市政府南移至浑南，目前浑南区域为沈阳市热点区域； 随着大浑南规划逐渐实施，未来本案区位价值优势明显； 临近交通主干道、沈抚轻轨，与本溪、丹东、抚顺等城市连通性较强； 区域配套环境较为成熟。 园区景观与周边楼盘相比特色不足； 项目景观等现场打动力尚有不足，自身商业配套尚未完善； 结合项目的自身位置，目前本案公共交通、配套、昭示面等外部环境相对与竞品均不占据优势。 品牌力及形象尚不占据优势。 S优势 W劣势 区域成熟度将随着浑南大规划的持续实施进一步加强，市场容量有所扩充； 地铁2号线将于2011年年末试通车，地铁利好将显现； 新品上市带来新的市场机会。 项目所处区域位置升值潜力巨大； 本案计划推售产品类型为竞争市场的空白点，这将是本案2011年的竞争机会。 O机会 T 威协 政策趋紧态势明显，预计2011年将有新政推出，未来市场走势尚不明晰。 竞争市场产品同质化较为严重，与本案产品形成较为激烈的竞争。 | 战略定位篇 | 综合SWOT分析 | * 劣势及威胁的转化 放大未来，弱化竞争劣势 本案（地铁、自身综合体配套、地段等）多均为隐性利好，通过制定有效的形象定位策略，弱化当前显现竞争劣势，放大项目隐性竞争优势，提升项目价值及竞争力。 通过形象、包装、服务品质来提升品牌及项目形象。 抢势借势，规避政策威胁 2011年上半年主攻二期大户型产品，借浑南规划落实的持续报道、房交会等利好势头，抢在新一轮严政出台前快速消化大户型产品。 差异化营销，规避竞争威胁 制定有效的竞争策略与营销计划，以应对未来的竞争局势。 关键词： 抢势、借势、造势，放大未来价值 | 战略定位篇 | 项目劣势及威胁转化 | * 产品 竞争力 地段 轨道交通资源 浑南奥体中心南、新规划市政府北，大浑南核心地段。 三分钟可达地铁站，区域最近。 三期户型，经济实用； 三期产品面积为市场空白点及机会点。 核心价值点 | 战略定位篇 | 项目核心价值点研判 | * 1 3 2 4 符合市场需求的产品形式； 经济的户型设计； 超高的附加值； 人性化细节的合理体现。 完善的物业服务体系； 其它增值服务的体现。 产品市场差异化 综合服务 潜力区位，高升值潜力 品牌经营 教育资源丰富； 配套成熟，生活便利； 交通便捷。 品牌认知度一般，品牌 尚未落地； 城市相对品牌优势较弱； 主动式 被动式 『客观性』 『主观性』 营销思路认为：，待产品及服务被市场接受，口碑提升后方能显现，产品市场差异化及潜力区位的打造、项目综合服务水平的体现是项目未来发展的三大突破口，而开发商品牌目前对项目的支持仍尚需要培养因此，项目前期最为核心的竞争力是产品市场差异化体现。 | 战略定位篇 | 项目价值塑造方向推导 | * 战略类型 快速销售模式 条件与结果 判断 目标与条件 成本领先型战略 低价冲击市场模式 成本利润率低 　 获得平均利润 颠覆现有价格体系 竞争市场 区位优势 树立品牌 独特资源 降低风险 市场行为 市场竞争环境 区位劣势 差异化跟随战略 不可复制核心竞争力模式 定位差异化 　 产品表现力 包装与服务 批量定制模式 风险较小，利润低， 产品灵活转变 　 开发商谈判能力 非市场行为团购市场 领导型战略 产品创新、超值模式 利润较高 　 标杆式产品 市场竞争环境相对缓和 新区域、新价值 品牌知名度高 | 项目发展战略构建篇 | 项目发展战略构建 | * 要求 现状 利润较高 品牌上升初期高利润难以实现 标杆式产品，市场竞争环境相对缓和 市场竞争激烈，尚未具备优势竞争地位 新区域、新价值 区域持续提升趋势明显，区域价值已十分明显 新区概念难以形成 品牌知名度高 品牌知名度尚浅 | 项目发展战略构建篇 | 项目发展战略构建 | * 规划现状 目标客户 发商目标 市场与竞争 核心价值 产品 附加值 形象 推广 √ √ √ √ √ | 项目发展战略构建篇 | 项目发展战略构建 | * *