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(工改商住)项目补缴地价测算表 ①项目的测算补缴地价 项目 用途 用地面积 规划容积率 分类补缴项目 基准地价市场价格（元/㎡） 最大补缴金额（元） 扣减地价金额（元） 应补缴地价金额（元） 工业 非农建设用地 24557.00 4.50 商业 9.24% 1,860 18,992,089 容积率2.5以内免缴地价，2.5-4.5按基准地价的20%补缴 17,303,903 1,688,186 4.50 住宅 88.58% 1,108 108,458,417 98,817,669 9,640,748 工业 国有已出让用地 16214.00 4.50 商业 9.24% 3,500 23,596,234 合法建筑面积 4,810,013 18,786,221 4.50 住宅 88.58% 2,000 129,261,251 26,438.00 28,594,331 100,666,920 合计 　 40771.00 　 　 　 　 280,307,991 　 149,525,916 130,782,075 ②保障性住房核减地价 项目 建筑面积 所占住宅建筑面积比例 项目住宅部分所需补缴地价合计金额（元） 核减金额（元） 保障性住房 15,602 9.6% 110,307,668 10,589,536 ③需补缴地价 合计 需补缴地价 = ① - ② 120,192,539 （五）设定回迁安置比例 （六）开发商开发建设相关经济测算表 （七）股份公司作价入股 培训结束！ 祝您成功！ Thanks! * Content Layouts 《深圳市城市更新项目专题技术培训》 2014年4月 《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 相关政策文件 1、综合整治类 2、功能改变类 3、拆除重建类 城市更新的模式 一、 1、旧城中村 城市更新类型 二、 2、旧工业区 3、旧商业区 4、旧居住区 1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米； 2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”） 的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地。 3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非农建设用地以外形成的建成区。 4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。 4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。 城市更新单元的规划条件 三、 城市更新单元内应提供大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。 城市更新单元内公建部分规定 四、 1、分析地块的区域及综合情况； 2、分析项目总体拆迁成本； 3、分析地块应补交地价； 4、分析总投资成本； 5、分析更新后物业市场租金及价值； 6、分析地块更新后的价值； 7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁等，预计项目可能的风险； 8、分析项目更新后利益的合理分配比率。 城市更新经济分析的内容 五、 城市更新经济分析涉及的部分名词解释 1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面积、运动场地等等 2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于更新单元面积。 3、可建设用地面积:项目更新单元用地面积扣除绿地、道路用地等的用地面积。 4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。 城市更新经济分析涉及的部分名词解释 5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率 6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加 7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税 9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本 10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润