2016年-2016年十大典型案件【最新精选】.doc

?? 1、刘某诉甲公司、乙公司所有权确认纠纷案 　　【裁判要旨】根据《物权法》规定，房屋登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。合同明确的是双方债权债务关系，即便对合同进行公证，亦只是对合同的真实性、合法性予以证明，不当然地发生房屋所有权的变动。 　　【案情概要】2002年，刘某与甲公司签订抵债协议书，约定用甲公司所购房屋清偿甲公司欠刘某的全部债务，在办理房产过户手续中如另有费用发生，由刘某自理。该协议办理了公证手续。此后，刘某与甲公司签订了租房合同，约定刘某将涉案房屋出租给甲公司使用。但甲公司、刘某均未办理该房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2008年，乙公司依据生效判决向法院申请执行，法院依法查封了涉案房屋。刘某遂提起诉讼，请求确认涉案房屋的所有权归其所有，并解除对该房产的查封。法院认为，抵债协议书反映的是刘某与甲公司之间的债权债务关系，且刘某没有按照抵债协议书履行支付相关费用的义务，亦没有按照法律规定办理讼争房屋的权属登记。虽然双方对抵债协议书进行了公证，但刘某并不能因此而自然取得抵债房屋的所有权，故判决驳回刘某诉讼请求。 　　【法官寄语】物权登记和公证都是十分重要的法律制度，但他们所起的法律效果是不同的。公证制度虽然是公证机构对有关民事法律行为等的真实性、合法性予以证明的活动，但并不具备公示效力，不改变物权的权属。而物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。因此，物权登记对社会公众具有公示效力。这则案例提醒广大购房者，合同只是证明当事人之间有债权关系，房产登记才意味着你拥有了所有权。因此，在签订了房屋买卖合同后，一定要及时办理房屋所有权登记过户手续。否则，即使你实际占有了该房屋，严格从法律上讲，这房屋还不是你的。万一登记方一房二卖，将会影响你实现对房屋的权属。 　　2、赵某等44户与南京某房产公司商品房买卖合同纠纷案 　　【裁判要旨】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，如果楼书等宣传资料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，则该宣传资料应认定为是要约，即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 　　【案情概要】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉至法院，要求该房产公司承担违约责任。 　　法院认定，本案的宣传资料中对具体设施的描述是具体确定的，且赵某等人也陈述这些配套设施和设计也是影响他们购房的重要因素，因此可以认为，宣传资料中的这些描述对于赵某等人决定是否订立该商品房买卖合同有重大影响，该宣传资料应该成为该合同的内容，该房产公司应承担违约责任。 　　【法官寄语】我们在购房时，常常会碰到这样的情形，开发商为了达到宣传的效果，在媒体广告或自行印制的售房宣传资料、户外广告中，对所售楼盘的房屋和相关设施做出一些说明和允诺，这种情形在期房的销售中尤其普遍。但事后，很多美好的愿景都未能实现，这就导致大量纠纷诉至法院。对此，买房人购房时要注意甄别，一是这些宣传内容如果用语含糊，也没有在合同中明确约定，通常只能认定为是要约邀请，对开发商不构成拘束力。二是如果这些说明和允诺具体确定，并且这些说明和允诺会对买受人决定是否购买房屋产生重大影响，则这些宣传资料可以认定为是开发商作出的要约，即使没有载入合同，对开发商仍然有拘束力。当然，作为房地产开发商在宣传时也要诚实、诚信，不能忽悠购房者，否则，经济利益受损事小，商誉受损才是大。 　　3、某房产经纪公司诉张某居间合同纠纷案 　　【裁判要旨】房产经纪公司作为房屋买卖的居间方，应坚持诚信原则，为买卖双方提供合法的居间服务。因买房人不接受房产经纪公司要求在合同中填低申报价格而导致买卖双方未能按居间合同约定履行，买房人的行为不构成违约，居间方要求买房人承担中介费和违约金的诉求不应支持。 　　【案情概要】某房产经纪公司（居间方、丙方）、张某（买方、乙方）及蒲某（卖方、甲方）三方签订房屋买卖中介合同一份，约定乙方购买甲方房屋一套，丙方为双方提供交易机会，并促成交易成功。合同第七条约定了中介费及违约责任。合同第十一条约定，双方同意过户时，将装