上海华漕镇闵北路商业中心项目策划及物业建议.pptVIP

办公面积分割 分割原则：控制公共面积，提高利用率 分割要点： －公共设施集中设置 －走道宽度控制，宽度控制在2.5－3米 面积段： －主力面积段50-100平米 －辅助面积段：100－150平米 上述面积段适合我们的目标企业用户 SVO是自由的 最小的单位可随意组合，合伙人一人租一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。 SVO是专业的 专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。 SVO是节约的 不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益 SVO（服务式写字楼） 我们的客户群 客户分为以下几类： 1、小企业主。不愿意花太多的钱来签订一个办公室的长期租赁合同，也不需要雇用行政和支持人员，可减少招聘、工资福利和保险等方面的支出。 2、开拓本地市场者。总部在国外或者其他地区的公司需要在本地有一个办公场所，供销售或者业务发展团队使用。 3、办公空间暂时紧缺者。典型的是业务快速增长的大公司，传统租赁的办公室不够，这类公司的需求是大量人员（40-50位）的短期办公需求（3-6个月）。 4、中间过渡使用者。客户正在从一个办公地点搬到另外一个办公地点，可能面临新办公地点延期完工的问题，需要临时使用的办公室。 5、特定项目需求者。基于一个特殊的合同或者项目，客户对办公空间有特殊的需求，例如电影制作团队或者某项事务的代理人。 ? 餐饮、酒店、办公形成互动，人流之间形成互补 餐饮店招商原则：品牌商家为主，可以以相对较低的租金来吸引 商家利益： －“酒香不怕巷子深”品牌商家的品牌效应往往能提升自身的生存能力，利于项目的人气聚集 项目利益： －品牌联动，利用餐饮商家的品牌效应，吸引企业入驻 －餐饮商家及经济型酒店的互动效应 -满足办公企业来访客人的住宿需求 -酒店住宿者及企业宴请的餐饮需求 项目改造成本预算 本项目按建筑面积约10000平方米、客房单套建筑面积约50平米，客房200间的单店测算，投入约为260万元左右（项目改造周期控制在3个月左右） 项目改建成本预估 1）改建费用（含水、电、上下排水等）：1万元/套 *200套=200万元 2）墙体分割费用：3000元/套*200套=60万元 项目租金回报预估 年收入预测项目共计可出租面积约24000平方米，整体平均租金为2元/平米/天，约计1752万元/年 10年出租，前三年稳定租金，第四年起每年递增5%，计收入为1840万元，则年平均租金约为2000万元左右 支出： 1、房屋租赁税12%，其它税收8.5%，共计20.5%，2000万*20.5%=410万 2、管理费用：2000万元*10%=200万元 合计支出610万元 不计贷款利息，投资回收期 约10年左右 Thanks For Your Time! END 中、高端餐饮消费力研究 区域内中、高端餐饮的市场容量是多少？ 我们对华漕地区目前的消费情况以问卷形式进行调查。 选择范围：年龄段在20岁-50岁， 华漕本地居民。 调研地点：华漕主要商业街沿线 华漕本地居民区内 样本总量：合计收集样本合格问卷105份。 对现有餐饮业的态度 外出就餐的需求 外出就餐的频率 外出就餐的地点 外出就餐的消费水平 对本项目做餐饮趋向性 85.6%认为不能满足中高水平的消费需要 91.9%会在朋友聚会、纪念日、节假日外出就餐 61.5%至少1月1次 以区域周边为主 人均消费集中在50-80元和80-100元 月消费集中在100-200元和200-500元 51.4%认同 问卷结果体现出本地居民对于中、高端餐饮的明显的喜好！ 中、高端餐饮消费力研究 为保证餐饮美食广场整体性， 1-3层做餐饮，面积约4500平米； 租金水平以3.5元/平方米/天计 租金以营业额30%提计 月营业收入底线：0.45万平方米×3.5元/平方米/天÷30%×30天=157.5万元 本项目设置餐饮美食广场需达到多少营业收入可运营成功？ 本项目设置餐饮美食广场需达到月营业收入157.5万元以上！ 中、高端餐饮消费力研究 需要消费人次157.5万元÷50元/人=3.15万 需要消费人次157.5万元÷100元/人=1.58万 区域内外出就餐人均消费50元以上85.6% 以人均消费50元计算 以人均消费100元计算 本项目设置餐饮美食广场需多少人流量能达到月营业收入157.5万元以上？ 人均消费50元以下14.4% 人均消费50-80元37.5% 人均消费80-100元31.7% 人均消费100元以上16.3% 以人均消费50元底线计算，需月消费人次3.15万! 中、高端餐饮消费力研究 区域内居