世联_深圳金地岗厦项目改造区域发展战略与整体定位.pptVIP

金地·岗厦项目改造区域发展战略与整体定位 谨呈：金地集团深圳公司 我们的一切研究工作都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向 思维导图 现状概况 本项目位于深圳市中心区的东南角，紧邻深南大道、水晶岛、市民中心 本项目所在区域为深圳市最重要的行政、商务、文化中心 临近水晶岛、市民中心、会展中心，是中心区南中轴线东侧最为重要的城市景观区域 现状概况 改造范围扣除岗厦村和福田建设局拆迁安置用地三块用地，共17333.68平方米。 改造范围内总面积为217002.42平方米，其中， 市政道路面积为52016.63平方米， 剩余面积164985.78平方米。 项目四至： 北：深南大道 南：福华三路 东：彩田路 西：金田路 现状规模 现状商业以低档地摊式商业为主，品质、档次、形象都只能满足城市低收入打工阶层和无业人员需求 住户以华强北和岗厦周边中低收入普通打工人员和岗厦内部小商铺生意人为主，还有部分社会无业人员，消费能力弱、消费档次低 无消防通道，楼宇密集，存在严重的安全隐患；住户繁杂，心里安全感差；无法吸引高档人群 思维导图 区域前景 城市发展状况和前景 城市规划和城市发展方向 区域前景 深圳中心区是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心 深圳市中心区总占地面积607公顷：北片区是行政,文化中心；南片区是城市商务区（CBD），莲花山公园为开放性城市公园。总建筑面积达750万平方米。 未来就业人口26万，居住7.7万。 深圳中心区是深圳投入最多，大型配套设施最为集中，档次最高的区域；为城市及城市所在区域集中提供相关活动设施和服务空间，是深圳城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分 中心区是深圳交通网线最为密集的区域，高效率、高容量的交通系统规划发展策略为CBD内顺利通勤提供了有力保障 区域前景 客户组成：激烈的竞争环境下，突破竞争的方向在哪？ 产业结构 客户构成 目前中心区住宅以三级市场为主，整体交易情况相当活跃，成交价格逐年走高 目前中心区商业形态为写字楼裙楼和集中商业，整体供应量约为64万平米，街区商业缺乏。 区域前景 城市发展具有潜力，中心区是深圳城市的未来 本地块可乘CBD设施完善、功能齐备之东风，尽享中心区资源，“开发红利”的最大享受者，各种物业具备较大的升值空间 齐全的配套，无限的商机、高价值的文化平台，政府的贴身服务，使本地块享有目前全市绝无仅有的资源优势。 CBD走向成熟，本地块完成画龙点睛之笔，成为中心区开发史上无可匹敌的“收山之作”  思维导图 思维导图 中心区发展前景良好，各类物业都有旺盛需求，地块极具价值，如何开发本项目？ 根据市场状况判断本项目的发展方向 经济测算 基于市场的开发方向评价 基于市场的开发方向评价 思维导图 兰桂坊功能分布 兰桂坊建筑元素 开放式设计，部分饭店还设露天茶座，把室内热闹的气氛带到路旁及街上 由于属于老街，街道两旁的酒吧门面狭小，灯光黯淡 招牌几乎全部是英文，体现其国际化。 兰桂坊酒吧 酒吧内部格调时髦，装饰独特，但不尚奢华，陈设简单，木台、高脚圆凳或高脚靠背椅，粗造而坚实 酒柜上陈放着各种啤酒和其它酒类及酒杯，没有多少饰物。 由于老街空间限制，大多酒吧的规模都很小，只有几十个坐位，一些顾客直接在街上喝酒 兰桂坊吸引了大量的游人，外国人占相当大比例 纽约曼哈顿 曼哈顿发展的经验和教训 活力之源 活力之源 集奢侈、精品、时尚、文化等多种元素于一体的综合购物、休闲和聚会场所—第五大道 CBD聚集了大量的企业、公司，城市功能和行业聚集度高，中高收入者密集，人群消费能力强 成熟CBD具有活力中心，为城市精英、新锐阶层和创意者提供休闲、购物和聚会的场所。城市设施和功能考虑了使用者在时间上的平衡 只有CBD满足多样性的需求，符合社会达尔文主即城市生态理论，CBD才具有可持续发展的能力 思维导图 目前深圳CBD为人为规划，城市空间不能综合利用，城市功能不互通，缺乏多样性，人气不足 重视城市生活的多样性，使商业和文化的发展与城市生活相得益彰是现代CBD发展的重要趋势 中心区的商业配套及未来的商 业形态远远满足不了这些商务 群体的需求。缺少城市文化、 生活、休闲娱乐等活动内容以 及多样性的活动空间。 访谈对象性质与关注点 客户访谈主要观点总结：CBD发展前景看好，但目前人气不足，交通不方便 专业人士访谈主要观点总结：对前景有信心，价格上升快，但目前人气和活力不足，商业有待挖掘；由于写字楼不紧凑，不能形成街区，所有的业态均表现为中午火爆，晚上无人气 专业人士访谈主要观点：定位要考虑区域价值；要聚集人气和形成活力；可考虑国际公寓和街区商业 目前深圳CBD问题反省 本项目承担的使命：最大挖掘地块价值，促进深圳CBD可持续发展 基于市场状况的项目开