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在日本的住宅市场中，土地属性决定了产品类型及价格等因素 不同位置的价格成本结构的相对比较（示例） 市区(东京市中心) 郊区(距离东京市中心30公里以上) 成本 根据不同位置有显著差异 Meguro-ward（近东京市中心)0.90 [万圆]/m2 Yokohama城 Asahi-ward (距离东京市中心30公里以上) 0.27 [万圆]/m2 对于同类型的公寓，这些成本在任何场所都是基本相同的 土地成本 建筑成本 运营成本 海尔问题解决部分——日本房地产开发企业经验借鉴 二 日本企业建立完善的产品线，根据不同区域特征的土地建造不同类型的产品 市区(东京市中心) 郊区(距离东京市中心30公里以上) 土地价格和产品档次的相关性 高档产品 位置和产品档次的相关性 来自开发商的声音 “许多开发商倾向于在高价地段建造高档产品” “反正在高价地段我们总是能够卖更高的价格，我们就建造高档公寓使销售额最高” “在高价地段，我们可以卖高附加值的房子– 豪华, 实用的设备，等等…” “和土地价格比起来，不同档次的产品的建筑成本的差异是非常小的” [三井不动产的产品线] 海尔问题解决部分——日本房地产开发企业经验借鉴 二 对目标客户价值感进行细分过程中，便捷意识和空间意识是细分的关键要素 根据便捷性和宽敞性的要求进行细分 300m2 50m2 200m2 100m2 公寓需求量范围 附加值类型 紧凑型公寓 高档公寓 单个房间的公寓 有租赁权的公寓需求量范围 生态意识 空间意识 便捷意识 价格水平 特色的产品类型 市中心 郊区 空 间 意 识 便捷意识 注：1) R代表卧室，L代表起居室，D代表餐厅，K代表厨房，S代表贮藏室，例如3LDK代表三个卧室，1个起居室，1个餐厅和1个厨房的房型结构 海尔问题解决部分——日本房地产开发企业经验借鉴 二 日本企业通过对产业整合，通过标准化配件实现了住宅产业化 案例：标准化“样板房” 运用了来自于80家配件供应商的标准化配件，有效的降低了成本 企业根据需求与供应商展开关于设计、价格和运送等方面的谈判 LIPS, “居住形象展示空间” 海尔问题解决部分——日本房地产开发企业经验借鉴 二 日本的住宅开发商通过对整个行业的协调组织，建立生产全电气化的住宅系统 全电气化住宅 什么是 “全电气化住宅” ? 所有住宅设备都被电气化覆盖 厨房设备 电磁加热炉,烤箱 洗碗机和烘干器 厨房废物处理机 电气地坪加热 热泵能源供应系统 电取暖器 储水式电热水器 储能式制冷和加热系统 行业合作 统一对全电气化住宅的认识 整合高度气密，高度隔热的设计和电气系统 电磁加热炉和烤箱 住宅/公寓 开发商 发电企业 电气设备 制造商 下一代公寓 的研究联盟 海尔问题解决部分——日本房地产开发企业经验借鉴 二 * The End！ * 附录1：北城天街现金流模拟表 * 　 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 住宅 部分 现金流入 0 0 26250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其中：销售金额 0 0 26250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现金流出 2100 4226 7442 4226 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其中：土地购买 2100 0 0 6951 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 开发成本 0 4095 5460 4095 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 税金及附加 0 0 1457 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其它支出 0 131 525 131 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得税 0 0 0 2724 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 净现金值 -2100 -4226 18808 -4226 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 酒店 式商 务公 寓 现金流入 0 0 0 5250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 销售金额 0 0 0 5250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现金流出 450 986 1466 1040 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其中：土地购买 450 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 开发成本 0