触动意识济南章丘山水泉城2012年度营销策划方案.pptVIP

从山水泉城?南城到山水泉城，从独辟蹊径到独占鳌头……山水泉城，走过了不平凡的以往。2012，4个亿的销售任务既是挑战又是机会！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现项目品牌的有效提升和价格的巩固稳定，是本次提案的核心内容。 ;第一部分：营销的基础;第一部分：营销的基础; 项目整体定位——政务中心百万平米泉文化公园社区;2012年，山水泉城的优势在哪里？;2012年，山水泉城的劣势是什么？;2012年，山水泉城的机会和威胁？;小结： 优势和机会都不是目前能被客户所真实感知的，但劣势和威胁却是显而易见的； 优势和机会都是需要目前挖掘出来并进行战略与策略整合，充分展示；;第一部分：营销的基础;2011-2010年，商品房施工面积逐年增加，2010年达到420.3万平米。;从统计数据来看，最近几年商品房销售面积逐年增加。;限购 42个城市出台限购令;4总结及研判;５回顾给本项目的启示;第一部分：营销的基础; 本年度市场审视与预测及竞争趋势研判;预测二：在同质化比拼中强化企业品牌的竞争 在2012年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务。市场越来越细分，精细化发展成为趋势。 预测三：章丘2012年市场需求将仍以120平米以下中小户型为主 比重也会达到70%-80%，市场需求也将会不断增加。 ;第一部分：营销的基础;大盘主导了章丘房地产市场，本案及福泰新都城等大盘对章丘具备较大的影响力。;;福泰新都城，项目占地680亩，总建面100万平，分东西两区，东区已开发，部分客户已入住，从产品、价格和开发商品牌而言是本项目的主要竞争对手； 佳兴天城，总建面100万平，与本案略有距离，区位相对较差，整体品质低于本案，但项目体量较大，对本案中低档客群有一定分流； 龙昌新座，位于章丘市中心，区位较好，但建面只有10万平，对本案影响不大； 翡翠东郡，与本案有一定距离，建面42万平，区位较差，价格是其主要竞争优势； 中铁诺德名城，建面112.2万平米，与本案相邻，预计2012年中旬开盘入市，从供应体量、开发商品牌及产品等方面而言是本案的主要竞争对手； 中国铁建明山秀水，建面14万平，预计2012年下半年???市，是本案南城的竞争敌手； 以上项目，从品牌、产品、价格等方面，将对本案造成一定程度的威胁，同时，也会为本区域的整体发展带来的机会，对客户而言，无疑是一件好事！;以上项目与本项目　共同之处： 都是品牌开发商及物管； 都集中于开发热点片区，位置有个别稍逊色于本项目； 同等规模大、质素高、以小高层、高层为主的棂盘，物业类型近似； 配套设施都比较齐全。 本项目　与其他项目不同之处 创新的大批量大户型产品 外有山水，内有名泉公园，百亩东方园林 项目较为成熟，已有一期业主入住，工程进度快;第一部分：营销的基础; 章丘市房地产整体市场消费者具有其地域性特点;; 本项目客户访谈的结论，显示来自于消费者的潜在购买障碍，是对本项目生活配套不足所产生的抗性;第二部分：核心问题的提出;Question 1.;第三部分：典型案例分析;万科深圳东海岸项目，在区域条件、竞争态势与本项目有诸多相似之处，因此在营销策略中作为重点案例借鉴;生活方式营销：海岸生活方式本身就是吸引力 区域价值营销：重点营销东部海岸区域，多角度将调区域和项目的未来升值空间 产品价值营销：挖掘产品创新价值，真正提升居住的舒适度。;*;万科东海岸的营销聚焦点二：区域可达性和投资价值;小区设计和展示中，特别注重气氛的营造，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震撼和共鸣，促成购买;通过促成团购，最大可能的利用所在区域的购买力，加快销售速度和销售气势;*;成功的营销案例说明，从增强吸引力和化解抗性两个方面来展开营销，是本项目取得成功的必要条件;第四部分：营销战略;本项目的营销战略是，集中资源形成强大的吸引力，同时采取有效措施化解抗性;多角度增强本项目吸引力，是营销要解决的核心问题;项目核心推广策略;对“山水泉城独有的大盘生活” 深层提炼，将本项目独有的资源价值最大化;目标战略下要实现大户型热卖必须做好几件出彩的事;建议升级景观，做情景式景观，与业主互动；并且注重夜间效果，增加 视觉感：;从营销环境端，强化客户心理认知价值：; 升级样板间，做能够打动“改善型客户”的新示范样板区： 建议根据产品升级样板间，以满足消费者需求。新样板示范区的装修风格及色彩等应 充分迎合目标客群的心理及气质。;物业，从专业开始;颠覆式革命行动 独家推出产品增值--买大户型送橱/卫等精装修或菜单定制式装修套餐服务,或提供免费”花园之家”装修设计,以真心关怀提供买家实际居住便利。; 为到访客户及业主开通免费公交巴士（重型）——“山水泉城专线”：