2009年成都青羊区百卉路9号项目定位及产品建议.pptVIP

市场 综述 片区土地资源已经稀缺，几乎没有可开发土地，最后珍藏定会引发购买热潮！ 受宏观政策和土地供应结构的影响，低密度豪宅将日益稀缺，长期价值看涨。 09年投资趋势正逐渐向高端物业演变，就住宅市场的发展规律而言，占据绝佳城市资源的高端豪宅项目稀缺性必将日益凸现。 成都新一代豪宅市场体系开始形成。既有尊贵感，又有人性化的居住环境，还能享受城市便利的生活休闲配套，成为新一代豪宅要解决的重要问题。 周边区域无在售居住项目，二手房市场主要以低密度、低容积率的别墅、洋房为主，房源很少，而总价过高的特点使其优势并不特别明显，市场竞争较大。 目录 产品定位 地块研究 市场分析 区域概况 宏观市场 区域市场 地块属性 发展建议 项目地处成都青羊区百卉路9号，位于浣花片区，北方向为百花巷，南临名景园，西为古城社区；交通便捷，生活便利。 本 案 地块属性 发展战略 项目 区位 地块属性 发展战略 经济 指标 容积率：2 净用地面积：3936平米 覆盖率：50% 商业：55% 住宅：45% 地面最大建面：7870平米 最大基底面积约：1960平米 发 展 战 略 （S）优势： ★区域内无在售楼盘（二手房除外） ★本案周边人文资源丰富，项目可塑性强。 ★区域认知度很高，具有先天优势。 ★片区楼盘价格为成都高端住宅市场的制高点 （W）劣势： ★项目地块限高15米，产品设计局限性大。 ★市政建设规划中有55%的商业用地 ★2.0的容积率偏高 （O）机会点： ★片区土地资源已经稀缺，几乎没有可开发土地 ★受国家90/70政策影响，140㎡以上大户型变为稀缺产品 ★区域内尚无直接竞争楼盘。 （T）威胁： ★紧缩二套房贷政策减缓消费者置业步伐和消费速度； ★购房者对商业性质产品首付50%，10年付清的付款方式存在抗性 ★区域内房源去化速度偏低 ★周边商业氛围弱，分布混乱、返租率低，底商售价低 地块属性 发展战略 SWOFT 分析 市场空白点 地块及因子条件 客户需求 投入成本 可选性 缺乏140—190㎡的合理户型区间 无 强 一般 强 市政规划对建筑要求限制 限制 一般 一般 限制 没有引入智能化、数字化概念 无 强 一般 强 缺乏客户抗性低的高品质低总价类产品 无 强 一般 强 从对比可以看出，本项目可打造成一座附加价值高、户型合理、性价比高并且总价相对较低的高品质产品。 西溪梅墅 浣花且留下： 浣花人文，源远流长； 草堂之幽，隐逸历代文人雅士的情怀足迹。 浣花溪公园 杜甫草堂 浣花之胜，独在观景 自由出入与繁华和宁静之间 地块属性 发展战略 综合项目规模、周边环境、经济技术指标要求和项目自身承载的市政规划限制问题。 周边商业氛围弱，分布混乱、返租率低，底商售价低，建议项目商业部分统一设计为住宅（以商业名义报建），并在满足舒适性的条件下尽量提升产品性价比，打造附加价值高、户型合理、性价比高并且总价相对较低的高品质产品。 发展 思路 目录 产品定位 地块研究 市场分析 区域概况 宏观市场 区域市场 地块属性 发展建议 产品设计 客户定位 案名建议 产 品 设 计 方 案 二 方 案 三 方 案 四 方 案 一 设计方案一、二、三、四见附件 产品设计 客群定位 案名建议 建筑 风格 立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格 产品设计 客群定位 案名建议 景观特质——立体花墙 建筑 细节 产品设计 客群定位 案名建议 建筑 细节 景观特质——景观露台+泳池 九项生态技术试验 产品设计 客群定位 案名建议 配置 提升 自平衡通风系统 舒适节能的空调系统 高效的外墙保温体系和节能门窗 遮阳系统 同层排水系统 智能家居系统 生态绿化 新型建材的应用 光纤宽带 目标消费者分析 成都各物业类型供求信息2009.06.——2009.08. 物业类型 供应面积 成交面积 成交金额 普通住宅 4,399,109 4,103,106 18,664,810,000 别墅 28,494 216,054 2,385,921,000 区域概况 宏观市场 区域市场 成都主城区144㎡以上大户型住宅销售情况 主城区的大户型住宅中，除了少量是别墅或多层产品外，其他都为电梯公寓，因而数据基本上能反映出市场上大户型的需求状况。 07年以来的市场形势表明，除08年因为整体形势影响，大户型处于供大于求的态势外，07年和今年1-6月大户型剔除别墅和多层物业因素，市场基本处于供需平衡的态势。 区域概况 宏观市场 区域市场 一份由国家统计局调研得出的房地产统计报告显示2009年1～6月楼市的大幅回暖中，140平方米以上的高档住宅，销售增长77.2%；而90～140平方米的中小户型住宅，反而下降了10.7%，与此前预料的大为不同，大户型高档住宅代替普通商品房，成为楼市回暖中的