信立怡高潍坊西部泰华城项目裙楼商业.pptVIP

1.商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度 的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁 忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街 市。 2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充 足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分 布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡 门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。 3、租期：一般要求不得少于三年 跨界公寓下的客户定位 核心客户：约50—60% 区域来源：潍城区 职业特点：私营企业业主、商务精英，泛公务员 置业目的：以投资为主 置业特征：多次置业为主，注重投资价值 重要客户：约15-35% 边缘客户：约5-10% 潜在客户：约10-15% 核心客户 区域来源：潍城区 职业特点：企业普通职工 置业目的：自住 置业特征：企业普通职工首次置业，作为过渡性的居住产品使用 区域来源：奎文区、开发区及潍坊其它县市 职业特点：私营业主为主 置业目的：投资、自住 置业特征：多次置业，作为在潍坊的临时住所或投资用于出租以获取收益 区域来源：潍城区 职业特点：家居市场业主、豪德建材市场业主 置业目的：办公、居住 置业特征：把项目当作是临时的办公地点或是中转站， 且由于项目距离市场较近，也可以商住两用 27层塔楼物业发展方向研判 公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向小结 27层塔楼市场定位 产品建议 跨界公寓建议 产品设计特色 产品亮点 户型配比建议 解决核心问题3 基于潍坊市场现状及发展趋势研判项目27层塔楼部分适宜做什么产品？ 根据塔楼目前的设计结构及开发约束条件，我们重点研究公寓及写字楼物业的可行性问题 27层塔楼物业发展方向研判 公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向小结 27层塔楼市场定位 产品建议 潍坊在售公寓项目分布情况 富豪领域 国安大厦 新天地 中亚商贸城 联运首座 中金国际 润扬新城 金沙城市广场 万兴隆广场 潍美国际 金融街 阳光新巢 柠檬郡 【样本数量】共13个。 （样本选取标准：潍坊市区在售公寓项目以及含有公寓物业的项目） 潍坊目前在售公寓及含有公寓物业的项目主要分布在白浪河沿线。可分成交通便捷的火车、汽车站板块，以及经济繁荣、人流集中的市中心板块。 东部新华路新兴商业区周围有数个已销售完毕的公寓小户型项目，如金宝水晶公寓、五洲时代城等。目前无新项目。 市区西部尚无公寓项目面市，为公寓市场空白处，存在一定的发展空间。 火车、汽车站 市中心 项目所在城区西部尚无公寓项目面市，存在发展空间。 中金国际：70年产权，4栋高层，约8万平米；推出2.07万平米，销售98%。另有住宅和底商 在售公寓概况及供应量分析 潍美国际中心：40年产权，2栋高层；约7.5万平米，未开盘。另有酒店/办公/住宅/商铺 万兴隆广场： 70年产权，1栋高层；约1.25万平米，已售完。另有商铺/住宅物业 富豪领域：70年产权，1栋高层；约2万平米，未开盘。另有百货商厦/办公物业 国安大厦：40年产权，一栋高层；约1万平米，销售率60%。另有商场/办公物业 新天地购物广场：70年产权，高层；2.5万多平米，销售率85%。另有商场/大户型住宅 金融街：40年产权，高层；约7.2万平米，销售率99%。另有大户型住宅 阳光新巢：70年产权，高层；约1.2万平米，销售率50%。另有商业/大户型住宅 金沙城市广场：70年产权，高层；约7万平米，近售罄。另有酒店、商业、住宅等 润扬新城：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率60%。另有住宅/商铺/酒店 中亚商贸城：70年产权，1栋高层，约2.7万平米，销售98%。另有批发市场/写字楼/住宅/酒店物业 联运首座：70年产权，一栋高层；约4万平米，销售率100%。另有客运/物流/写字间等 柠檬郡：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率85%。另有底商/大户型住宅 市中心板块 火车、汽车站板块 1.5 3 4.5 6 7.5 潍坊目前的公寓物业，40年商业用地性质的项目仅占1/4，其余3/4则为70年住宅用地性质。 在售公寓都是作为整体项目中的一部分，搭配住宅、商业、酒店等业态。 目前市场在售项目公寓总量约49万平米，市场剩余存量约21万平米，主要是未开盘的潍美国际中心和中金国际后期存量。 公寓市场消化速度 40 09年10月 50% 272 1.2 阳光新巢 7.2 2.5 4 2