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2011,“保利年”策略 1 2 线下拓圈层——宝业文化年!深挖客户,广泛积累 高端:终极置业客户群体的拓展; 中层:项目推广活动、现场氛围营造;举办延续宝业风格的社会公益性及市场热度较高活动,以百变千计化; 低层:组建宝业会员,建立忠实宝业追随者,享受宝业会权益每月举办专场业主生日会; 线上树形象——打造宝业“第一名盘”(形象部分已确立) 客户策略 客户来源 客户地图 科技园、软件园、高新技术企业 高校 湖北省中医药研究院 湖北省化学研究院 华中光电技术研究所 湖北省中医药研究院中药研究所 金华激光研究所 湖北省中医药研究院中西医结合研究所 中南财经政法大学 中南民族大学 武汉纺织大学 华中农业大学 武汉理工大学华夏学院 武汉职业技术学院 核心客户群体1 高校首改客户 核心客户 在职教师、教授等 收入状况 年收入均在10万元以上 置业需求 已有购房经验,改善型置业 物业类型 80-110㎡的两到三房 核心客户群体2 高新产业首改客户 核心客户 企业中高层、工程师、研发人员等 收入状况 年收入均在10万元以上 置业需求 因工作需要或生活环境改善置业 物业类型 中小户型公寓 核心客户群体 3——科研机构首改客户 核心客户 收入状况 职业需求 物业类型 中高等收入研究员 收入高,基本员工年薪6-15万,稳定,有比较强的购买实力。 首改及首置客户群较多 80-110㎡两至三房 区域内首改及首置客户群体量大,地缘性强。 分类 分类占比 分类人数 与本项目匹配系数 需挖掘客户数量 核心客户 光谷内及东湖高新区的企业职员及中高层; 25% 596 0.2 2980 文教区的大学教师 20% 477 0.25 1908 科研机构的中高级研究院; 15% 358 0.2 1790 重点客户 政务区的政府公务员/事业单位职工; 10% 238 0.3 793 区域内的私营企业主和个体工商户 10% 238 0.15 1587 争取客户 片区内的新武汉人和周边县市的外地人 20% 477 0.1 4770 总数 100% 2384 —— 13828 本项目总套数2384,根据客户分类占比,明确需挖掘目标客户数量 目标客户分解 线上常规渠道来人占比70%,共约10000人; 线下拓展来人占比30%,约4000人。 80年代以前武汉居住环境 1.筒子楼尚未兴起,居住多以平房为主。 2.居民对整体居住环境要求不高,只要有一间寒舍避风雨足以。 3.整个城市版图较小,交通便利性尚可,活动范围不大。出门主要靠步行。 形象确立 第一代武汉人居革命——80年代初期到90年代初期 1.符合城市发展规律。 2.政府福利分房,把居民的生活空间从平房搬到了筒子楼里。 3. 厕所和厨房均为公共,私有空间少,人均居住面积低,舒适度低。 4.讲求地段,以中心区为主。出行主要依靠老电车。条件尚好的家庭拥有自行车。 第二代武汉人居革命——1995-2003 1.改革开放的经济增长,人们逐渐从筒子楼搬到有一定规划的小区。 2.以多层为主,有一定的绿化建设,厨房和卫生间搬到室内,私密度提高。 3.户型设计开始优化,面积段为100平米左右,结构合理。 4.处于整个城市的次中心区域,区域逐渐外移,出行主要依靠逐渐发达的公交系统。私家车开始步入生活。 第三代武汉人居革命——2004-2010 1.万科、华润等品牌开发商逐渐进入武汉。 2.面积优化度高,赠送面积大,户型结构优化。主卧带衣橱与卫生间的设计开始出现,人们对舒适度要求越来越高。同时出现精装修房,让居民买房便利性进一步提高。 3.注重绿化,注重舒适度。注重住宅代表的身份,注重品牌。 4.随着城市的逐渐扩张,版图越来越大。多个中心区的出现,人们重新开始重视地段。 改善第三代武汉人居革命——宝业 形象确立 * 城市化进程下生活方式及审美的变迁 发展特征 演变阶段 城市化初期 城市化后期 后城市阶段 人口集聚,城市区域扩张 城市功能空间相对独立,多中心格局; 绿地稀缺,交通拥堵使开阔空间变得不可能; 都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起 城市功能丰富浓缩; 自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场,成为卫星城; 多元文化、建筑风格的冲突且融合; 城市化景观和郊区化城市的混合体 城市扩张缓慢,人口向郊区转移; 城市依然是社会活动的主要场所,郊区限于居住; 高科技广泛应用于社会各个方面 严重空气污染、生活费用的高涨 居住形态 都市中心的密集居住区 郊区的别墅区 生活方式描述 居住环境自然透气,高科技实现了对人类尺度的充分尊重,多元文化混合、多元个性兼容,工作生活的共融等 充分享受便利多彩的都市生活,节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳 居住购物工作
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